एक संपत्ति का जीवन चक्र- समय की अवधि जिसके दौरान यह एक भौतिक वस्तु के रूप में मौजूद है।

इस संपत्ति के मालिक के दृष्टिकोण से, वाणिज्यिक उद्देश्यों के लिए अर्जित अचल संपत्ति का जीवन चक्र, उसी संपत्ति के नए मालिक के साथ वस्तु के जीवन के अंत तक दोहराया जा सकता है। जी. हैरिसन के अनुसार जीवन चक्र लगातार कुछ नियमों का पालन करता है - यह एक भौतिक, आर्थिक, कालानुक्रमिक अवधि और आर्थिक जीवन की शेष अवधि है।

समय सीमा के अनुसार भौतिक जीवनवस्तु उस समय को संदर्भित करती है जब किसी मौजूदा इमारत या संरचना में रहना या काम करना संभव होता है। स्थितियों में सुधार या आधुनिकीकरण के कारण यह सूचक मानक, गणना, वास्तविक और वृद्धि हो सकता है। यदि अचल संपत्ति नष्ट हो जाती है, तो भौतिक जीवन समाप्त हो जाता है।

समय सीमा के अनुसार आर्थिक जीवनउस अवधि का संदर्भ लें जिसके दौरान वस्तु का उपयोग किया जा सकता है, प्राप्त करना - लाभ के दौरान, ये सुधार वस्तु के मूल्य में योगदान करते हैं। यदि किए गए सुधार इस तथ्य के कारण संपत्ति के मूल्य में एक निश्चित योगदान नहीं देते हैं कि यह पुराना है, तो इसका आर्थिक जीवन वहीं समाप्त हो जाता है।

अंतर्गत कालानुक्रमिक उम्रउस अवधि को समझें जो संपत्ति के संचालन की तारीख से उसके मूल्यांकन की तारीख तक समाप्त हो गई है।

जीवन काल

प्रभावी आयु अचल संपत्ति वस्तु की उपस्थिति, इसकी तकनीकी स्थिति, वस्तु के कुल मूल्य को प्रभावित करने वाले आर्थिक कारकों के आकलन पर आधारित है।

प्रभावी आयु- यह उम्र वस्तु की एक निश्चित भौतिक स्थिति के अनुरूप है और इसकी प्राप्ति की संभावना को ध्यान में रखते हुए।

विशिष्ट सेवा जीवन मानक सेवा जीवन को संदर्भित करता है।

मानक सेवा जीवनइमारतों या संरचनाओं का सेवा जीवन है, जिसे नियामक अधिनियमों में परिभाषित किया गया है।

अंतर्गत शेष आर्थिक जीवनइमारतें अपने आकलन की तारीख से अपने आर्थिक जीवन के अंत तक की अवधि को समझती हैं। इस अवधि का उपयोग एक विशेषज्ञ मूल्यांकक द्वारा भविष्य की आय का अनुमान लगाने के लिए किया जाता है। वस्तु के शेष आर्थिक जीवन की अवधि उसके आधुनिकीकरण या मरम्मत से बढ़ जाती है।

ऊपर चर्चा की गई अचल संपत्ति वस्तुओं के जीवन चक्र और जीवन चक्र के सभी चरण परस्पर जुड़े हुए हैं। अचल संपत्ति के मालिक, संपत्ति की लाभप्रदता और उसकी सुरक्षा में वृद्धि सुनिश्चित करने वाले पर्याप्त उपायों को लागू करने के लिए, जीवन चक्र के एक निश्चित (किसी भी) चरण में अचल संपत्ति की उपस्थिति को ध्यान में रखना चाहिए।

किसी संपत्ति के जीवन चक्र के चरण

इसलिए अचल संपत्ति की वस्तुएं अपने अस्तित्व के दौरान आर्थिक, भौतिक, कानूनी परिवर्तनों से गुजरती हैं और जीवन चक्र के निम्नलिखित चरणों से गुजरती हैं:

• गठन एक निर्माण है, यानी, एक नए उद्यम का निर्माण, भूमि भूखंड की खरीद या आवंटन;
• संचालन - संचालन और विकास, यानी विस्तार, पुनर्गठन या पुनर्निर्माण शामिल है;
• अस्तित्व की समाप्ति विध्वंस, प्राकृतिक विनाश या उन्मूलन है।

किसी संपत्ति के जीवन चक्र के चरण:

1. परियोजना की अवधारणा का गठन और मुक्त भूमि भूखंड के उपयोग के लिए विकल्प का चुनाव... इस अवधि के दौरान, भूमि भूखंड के सर्वोत्तम और सबसे कुशल उपयोग का चुनाव किया जाता है। उपयोग के मामले का चुनाव सुधार के डिजाइन के लिए तकनीकी विनिर्देश के विकास के साथ समाप्त होता है।

2. सुधार डिजाइन।इस स्तर पर - डिजाइन विनिर्देश के आधार पर - परमिट प्राप्त करने और भूमि भूखंड तैयार करने के साथ-साथ संचार बिछाने, भवनों के निर्माण और नए पौधे लगाने के लिए आवश्यक दस्तावेज के उत्पादन के साथ परियोजना विकसित की जा रही है।

3. विनिर्माण (निर्माण, निर्माण) सुधार... परियोजना के कार्यान्वयन की अवधि के दौरान, ठेकेदार वस्तु की सभी भौतिक विशेषताओं को व्यावहारिक रूप से पूरी तरह से बदल देते हैं, इन्वेंट्री और कैडस्ट्राल दस्तावेजों में इन परिवर्तनों के निर्धारण के साथ।

4. परिसंचरण (खरीद और बिक्री, दान, किराए पर लेना, आदि)संपत्ति के अधिकारों के हस्तांतरण के साथ या इस अधिकार पर एक भार के उद्भव के साथ। इस स्तर पर, अचल संपत्ति वस्तु के साथ लेनदेन किया जाता है।

5. तकनीकी और परिचालन रखरखाव के साथ अपने इच्छित उद्देश्य के लिए सुविधा का उपयोग (उपयोग)।... जीवन चक्र के इस चरण में, प्रबंधक (या पेशेवर प्रबंधन कंपनी) उपयोगकर्ताओं द्वारा वस्तु की उपभोक्ता क्षमता के तर्कसंगत उपयोग का आयोजन करता है।

6. आधुनिकीकरण: प्रमुख ओवरहाल, पुनर्निर्माण, वस्तु के संभावित री-प्रोफाइलिंग (कार्यात्मक उद्देश्य में परिवर्तन) के साथ सुधारों की बहाली। यह चरण उस समय शुरू होता है जब वस्तु अपनी वर्तमान स्थिति में अब उपयोगकर्ताओं की आधुनिक आवश्यकताओं को पूरा नहीं कर सकती है और / और यदि इसका संचालन आर्थिक रूप से अप्रभावी हो जाता है। इस स्तर पर, नियोजन समाधान और कार्यात्मक उद्देश्य को बदले बिना कम से कम एक बड़ा ओवरहाल किया जाता है, लेकिन हटाने योग्य भौतिक टूट-फूट और कार्यात्मक अप्रचलन के उन्मूलन के साथ।

7. पुनर्चक्रण, सुधारों का विध्वंस, सामग्री का निपटान या पुन: उपयोग... उनके आर्थिक जीवन के अंत में सुधारों के विध्वंस के साथ जीवन चक्र समाप्त होता है। प्रबंधन कंपनी इमारतों और संचार के संरचनात्मक तत्वों और सामग्रियों को बेचने की संभावना को ध्यान में रखते हुए, इमारतों के विध्वंस के समय और आर्थिक रूप से व्यवहार्य तरीके पर प्रस्ताव तैयार करती है।

मूल्यह्रास का निर्धारण नई वस्तु की विशेषताओं और मूल्यांकन की जा रही अचल संपत्ति वस्तु की विशेषताओं में अंतर को ध्यान में रखने के लिए आवश्यक है।

घिसावमूल्यांकन में उपयोगिता का नुकसान होता है, और इसलिए किसी भी कारण से मूल्यांकन के विषय का मूल्य।

पहनने की गणना करने के दो तरीके हैं:

आजीवन विधि;

पहनने के प्रकारों में विभाजित करने की विधि।

6.3.1. जीवन गणना पहनें

संचयी संचित मूल्यह्रास वस्तु के समय का एक कार्य है।

प्रभावी आयु पद्धति का उपयोग करके मूल्यह्रास की गणना करते समय, निम्नलिखित अवधारणाओं का उपयोग किया जाता है: भवन का भौतिक जीवन, प्रभावी आयु, शेष आर्थिक जीवन। भवन के जीवन काल की अवधियों और उनकी विशेषता वाले अनुमानित संकेतकों पर विचार करें (चित्र 6.2 देखें।)

एक इमारत का भौतिक जीवन (FZH) - एक इमारत के संचालन की अवधि, जिसके दौरान भवन के लोड-असर संरचनात्मक तत्वों की स्थिति कुछ मानदंडों (संरचनात्मक विश्वसनीयता, भौतिक स्थायित्व, आदि) को पूरा करती है। किसी वस्तु का भौतिक जीवन निर्माण के दौरान निर्धारित होता है और भवन के पूंजी समूह पर निर्भर करता है। वस्तु के नष्ट होने पर भौतिक जीवन समाप्त हो जाता है।

कालानुक्रमिक आयु (ХВ) - समय की वह अवधि जो सुविधा के चालू होने से मूल्यांकन की तिथि तक चली गई है।

आर्थिक जीवन (ईएल) उस परिचालन समय से निर्धारित होता है जिसके दौरान वस्तु आय उत्पन्न करती है। इस अवधि के दौरान, चल रहे सुधार संपत्ति के मूल्य में योगदान करते हैं।

प्रभावी आयु (ईई) की गणना भवन की कालानुक्रमिक आयु के आधार पर की जाती है, इसकी तकनीकी स्थिति और मूल्यांकन की तारीख पर प्रचलित आर्थिक कारकों को ध्यान में रखते हुए जो मूल्यांकन की गई वस्तु के मूल्य को प्रभावित करते हैं। भवन के संचालन की विशेषताओं के आधार पर, प्रभावी आयु कालानुक्रमिक आयु से ऊपर या नीचे भिन्न हो सकती है। सामान्य (विशिष्ट) भवन संचालन के मामले में, प्रभावी आयु आमतौर पर कालानुक्रमिक आयु के बराबर होती है।

एक इमारत का शेष आर्थिक जीवन (OSER) मूल्यांकन की तारीख से उसके आर्थिक जीवन के अंत तक की अवधि है (चित्र 6.2)।

जीवन चक्र विधि द्वारा इमारतों के मूल्यह्रास का निर्धारण मूल्यांकन की गई वस्तु की संरचनाओं की एक परीक्षा और इस धारणा पर आधारित है कि वस्तु की प्रभावी आयु आर्थिक जीवन की विशिष्ट अवधि से संबंधित है क्योंकि संचित मूल्यह्रास की लागत के लिए भवन का पुनरुत्पादन (प्रतिस्थापन)।

शारीरिक टूट-फूट, प्रभावी आयु और आर्थिक जीवन के संकेतक एक निश्चित अनुपात में होते हैं, जिन्हें सूत्र द्वारा व्यक्त किया जा सकता है

मैं = (ईवी: वीएफ) १००% = [ईवी: (ईवी + ओएसएफ)] १००%, (६.४)

जहां और - पहनें,%;

ईवी - तत्वों की तकनीकी स्थिति या समग्र रूप से भवन के आधार पर एक विशेषज्ञ द्वारा निर्धारित प्रभावी आयु;

वीएफ - भौतिक जीवन की सामान्य लंबाई;

OSFL - भौतिक जीवन शेष।

मैं = (एक्सबी: वीएफ) १००%, (६.५)

जहां और - पहनें,%;

VF भौतिक जीवन की एक विशिष्ट लंबाई है।

सूत्र 6.5 का अनुप्रयोग। तुलनात्मक वस्तुओं (तुलनात्मक बिक्री पद्धति) में मूल्यह्रास के लिए प्रतिशत समायोजन की गणना करते समय यह भी प्रासंगिक है, जब मूल्यांकक के लिए सूत्र 6.4 में उपयोग किए गए संकेतकों को निर्धारित करने के लिए चयनित एनालॉग्स का निरीक्षण करना संभव नहीं है।

इस तरह से गणना की गई तत्वों या भवन के मूल्यह्रास का प्रतिशत मूल्य शर्तों (क्षति) में परिवर्तित किया जा सकता है:

ओ = एसवी (आई: 100), (6.6)

जहां और - पहनें,%;

एसवी प्रजनन की लागत (प्रतिस्थापन लागत) है।

उदाहरण।

एक बड़ा औद्योगिक संपत्ति परिसर मूल्यांकन के अधीन है। मूल्यांकन की तारीख 1 अप्रैल, 2005 है।

किसी दिए गए संपत्ति परिसर से कई गोदामों के लिए मूल्यह्रास की गणना पर विचार करें, एक ही परियोजना के अनुसार निर्मित, निर्माण सामग्री को स्टोर करने के लिए उपयोग किया जाता है। मूल्यांकन किए गए गोदामों के लिए प्रलेखन के अनुसार, भौतिक जीवन 75 वर्ष (VF = 75 वर्ष) है।

प्रभावी आयु मूल्यांकक द्वारा मूल्यांकन वस्तुओं की तकनीकी स्थिति के अनुसार निर्धारित की गई थी, मूल्यह्रास की गणना और मूल्यह्रास की गणना के लिए डेटा तालिका में दिया गया है।

मूल्यह्रास की गणना करने की यह विधि बड़े पैमाने पर मूल्यांकन के लिए लागू होती है, जब किसी उद्यम (व्यवसाय) का मूल्यांकन करते समय किसी उद्यम की संपत्ति के हिस्से के रूप में अचल संपत्ति का मूल्यांकन किया जाता है।

संचित पहनने का आकलन करने के लिए आजीवन पद्धति का उपयोग करने का नुकसान केवल एक कारक की उपस्थिति है जो पहनने की मात्रा (प्रभावी आयु का भौतिक जीवन का अनुपात) निर्धारित करता है। इस कमी को दूर करने के लिए, विभिन्न प्रकार के लागत में कमी के कारकों पर विचार किया जाता है और पहनने के प्रकारों में विभाजित करने की विधि लागू की जाती है।

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6.3.2. पहनने के प्रकारों में विभाजित करके मूल्यह्रास गणना

सबसे आम है पहनने के प्रकारों में विभाजित करने की विधि.

अचल संपत्ति के मूल्य को कम करने वाले कारकों के आधार पर, मूल्यह्रास को भौतिक, कार्यात्मक और बाहरी (आर्थिक) में विभाजित किया जाता है। शारीरिक और कार्यात्मक टूट-फूट हटाने योग्य और अपूरणीय हो सकती है। आर्थिक टूट-फूट आमतौर पर अपूरणीय होती है।

मूल्यह्रास को हटाने योग्य माना जाता है यदि इसका उन्मूलन शारीरिक रूप से संभव है और आर्थिक रूप से संभव है।

सभी संभावित प्रकार के मूल्यह्रास का योग संपत्ति का संचित मूल्यह्रास है।

शारीरिक गिरावटसमय के साथ किसी संपत्ति के भौतिक गुणों में परिवर्तन को दर्शाता है (उदाहरण के लिए, संरचनात्मक तत्वों में दोष)। शारीरिक टूट-फूट परिचालन कारकों के प्रभाव में या प्राकृतिक और प्राकृतिक कारकों के प्रभाव में हो सकती है।

भौतिक मूल्यह्रास की गणना के लिए चार मुख्य विधियाँ हैं:

विशेषज्ञ;

नियामक (या लेखा);

लागत;

एक इमारत के जीवन की गणना के लिए एक विधि।

सबसे सटीक और सबसे अधिक समय लेने वाली विधि है विशेषज्ञ।इसमें एक दोषपूर्ण बयान का निर्माण और एक इमारत या संरचना के सभी संरचनात्मक तत्वों के पहनने के प्रतिशत का निर्धारण शामिल है।

उदाहरण।

तालिका 6.2 में, भवन के व्यक्तिगत संरचनात्मक तत्वों के पहनने का निर्धारण एक विशेषज्ञ विधि का उपयोग करके किया जाता है।

मानक विधिभौतिक मूल्यह्रास की गणना अंतरक्षेत्रीय या विभागीय स्तर के विभिन्न नियामक निर्देशों के उपयोग पर आधारित है। मूल्यांकन अभ्यास में इसका उपयोग बहुत ही कम किया जाता है।

लागत विधिइमारतों और संरचनाओं के तत्वों को बहाल करने की लागत निर्धारित करना है। निरीक्षण द्वारा, प्रत्येक भवन तत्व के पहनने का प्रतिशत निर्धारित किया जाता है, जिसे बाद में मूल्य में परिवर्तित किया जाता है। हटाने योग्य भौतिक टूट-फूट को निर्धारित करने के लिए लागत विधि का उपयोग किया जाता है।

लागत विधि द्वारा भौतिक पहनने की गणना का एक पारंपरिक उदाहरण तालिका में दिया गया है। ६.४.

यह विधि आपको मूल्य के संदर्भ में तत्वों और भवन के पहनने की तुरंत गणना करने की अनुमति देती है। चूंकि हानि की गणना खराब हो चुके तत्वों को व्यावहारिक रूप से नई स्थिति में लाने की उचित वास्तविक लागतों के आधार पर की जाती है, इसलिए इस दृष्टिकोण के परिणाम को काफी सटीक माना जा सकता है। विधि के नुकसान अनिवार्य विवरण और खराब हो चुके भवन तत्वों की मरम्मत की लागत की गणना की सटीकता हैं।

आजीवन विधिभौतिक मूल्यह्रास की गणना के लिए उपयोग किया जाता है, इस विधि पर खंड 6.3.1 में विस्तार से चर्चा की गई है। इस मैनुअल के।

प्रति कार्यात्मक पहननाइन वस्तुओं के लिए आधुनिक आवश्यकताओं के लिए डिजाइन और योजना समाधान, भवन मानकों, डिजाइन गुणवत्ता, निर्माण की सामग्री की असंगति से जुड़ी संपत्ति के मूल्य में कमी शामिल है।

वसूली योग्य मूल्यह्रास की राशि को नए तत्वों के साथ मूल्यांकन के समय एक इमारत की संभावित लागत और नवीनीकृत तत्वों के बिना मूल्यांकन की तारीख में इसके समान मूल्य के बीच अंतर के रूप में परिभाषित किया गया है (एक इमारत के पुनरुत्पादन की लागत और इसकी प्रतिस्थापन लागत)।

कार्यात्मक पहनने के कारण:

तत्वों को जोड़ने की आवश्यकता वाले नुकसान;

तत्वों के प्रतिस्थापन या आधुनिकीकरण की आवश्यकता वाले नुकसान;

अति संवर्द्धन।

तत्वों को जोड़ने की आवश्यकता वाले नुकसान भवन और उपकरण तत्व हैं जो मौजूदा वातावरण में मौजूद नहीं हैं और जिसके बिना यह आधुनिक परिचालन मानकों को पूरा नहीं कर सकता है। इन वस्तुओं के कारण मूल्यह्रास को इन वस्तुओं को जोड़ने की लागत से मापा जाता है, जिसमें उनकी स्थापना भी शामिल है।

कार्यात्मक पहनने या तो हटाने योग्य या अपूरणीय हो सकते हैं। पुनर्प्राप्त करने योग्य कार्यात्मक पहनने की गणना अक्सर लागत पद्धति का उपयोग करके की जाती है।

तत्वों के प्रतिस्थापन या आधुनिकीकरण की आवश्यकता वाले नुकसान ऐसे पद हैं जो अभी भी अपने कार्य करते हैं, लेकिन अब आधुनिक मानकों (पानी और गैस मीटर और अग्निशमन उपकरण) को पूरा नहीं करते हैं। इन वस्तुओं के लिए मूल्यह्रास को मौजूदा तत्वों की लागत के रूप में मापा जाता है, उनके भौतिक पहनने को ध्यान में रखते हुए, वापसी सामग्री की लागत को घटाकर, साथ ही मौजूदा को नष्ट करने की लागत, और साथ ही नए तत्वों को स्थापित करने की लागत। अन्य साइटों (प्रतिदेय अवशिष्ट मूल्य) पर उपयोग किए जाने पर सामग्री वापस करने की लागत की गणना विघटित सामग्री और उपकरणों की लागत के रूप में की जाती है।

ओवरसाइज़्ड - संरचना की स्थिति और तत्व, जिसकी उपस्थिति वर्तमान में बाजार मानकों की आधुनिक आवश्यकताओं के लिए अपर्याप्त है। इस मामले में पुनर्प्राप्त करने योग्य कार्यात्मक पहनने को सुपरइम्पैक्ट पदों के पुनरुत्पादन की लागत के रूप में मापा जाता है जिसमें भौतिक पहनने के साथ-साथ निराकरण की लागत और नष्ट किए गए तत्वों की परिसमापन लागत को घटा दिया जाता है।

सुपरइम्प्रोवमेंट का एक उदाहरण एक ऐसी स्थिति है जहां एक घर का मालिक इसे अपने लिए समायोजित करता है, अपनी सुविधा (निवेश मूल्य) के लिए कुछ बदलाव करता है, जो एक सामान्य उपयोगकर्ता के दृष्टिकोण से पर्याप्त नहीं है। इनमें मालिक के शौक या उसके व्यवसाय के कारण विशिष्ट उपयोग के लिए परिसर के उपयोग योग्य क्षेत्र का पुनर्विकास शामिल है। ऐसी स्थिति में हटाने योग्य कार्यात्मक पहनने का निर्धारण परिवर्तित तत्वों को उनकी मूल स्थिति में लाने की लागत की वर्तमान लागत से होता है।

इसके अलावा, अति-सुधार की अवधारणा अचल संपत्ति बाजार के खंड से निकटता से संबंधित है, जहां एक ही सुधार को एक विशिष्ट खंड के लिए उपयुक्त और एक विशिष्ट उपयोगकर्ता के दृष्टिकोण से बेमानी दोनों के रूप में पहचाना जा सकता है।

तालिका 6.5 कार्यात्मक टूट-फूट की गणना का एक उदाहरण देती है।

आधुनिक भवन मानकों के संबंध में मूल्यांकन की गई इमारतों की पुरानी अंतरिक्ष-योजना और / या संरचनात्मक विशेषताओं के कारण घातक कार्यात्मक पहनने का कारण होता है। अप्राप्य कार्यात्मक पहनने का संकेत इन कमियों को दूर करने पर खर्च करने की आर्थिक अक्षमता है। इसके अलावा, मूल्यांकन की तारीख में बाजार की मौजूदा स्थितियों को ध्यान में रखना आवश्यक है ताकि भवन के उद्देश्य के लिए पर्याप्त वास्तु अनुरूपता हो।

विशिष्ट स्थिति के आधार पर, अपूरणीय कार्यात्मक पहनने की लागत दो तरीकों से निर्धारित की जा सकती है:

किराए में हानियों का पूंजीकरण;

अतिरिक्त परिचालन लागत का पूंजीकरण।

आवश्यक गणना संकेतक (किराये की दरें, पूंजीकरण दर, आदि) निर्धारित करने के लिए, तुलनीय एनालॉग्स के लिए समायोजित डेटा का उपयोग किया जाता है।

उसी समय, चयनित एनालॉग्स में मूल्यांकन वस्तु में पहचाने गए अप्राप्य कार्यात्मक पहनने के संकेत नहीं होने चाहिए। इसके अलावा, संपत्ति परिसर द्वारा संपूर्ण (भवन और भूमि) के रूप में लाई गई और किराए में व्यक्त की गई कुल आय को क्रमशः दो घटकों में विभाजित किया जाना चाहिए। एक इमारत के कारण होने वाली आय के हिस्से को अलग करने के लिए, आप एक इमारत के लिए निवेश संतुलन की विधि या किसी संपत्ति परिसर के कुल बिक्री मूल्य के लिए भूमि भूखंड के मूल्य के अनुपात का विश्लेषण करने की विधि का उपयोग कर सकते हैं। नीचे दिए गए उदाहरण में, प्रारंभिक गणना (तालिका 6.6) की प्रक्रिया में निर्दिष्ट प्रक्रिया को पूर्ण माना जाता है।

पुराने वॉल्यूमेट्रिक प्लानिंग सॉल्यूशन (विशिष्ट क्षेत्र, घन क्षमता) के कारण अपूरणीय कार्यात्मक मूल्यह्रास के कारण होने वाली हानि का निर्धारण किराए में हानियों को पूंजीकरण करके किया जाता है।

भवन को अच्छी स्थिति में रखने के लिए आवश्यक अतिरिक्त परिचालन लागतों को पूंजीकृत करके अप्राप्य कार्यात्मक पहनने की गणना इसी तरह से की जा सकती है। गैर-मानक वास्तुशिल्प समाधानों में भिन्न इमारतों की अपरिहार्य कार्यात्मक गिरावट का आकलन करने के लिए यह दृष्टिकोण बेहतर है और फिर भी, किराए की राशि परिचालन लागत की मात्रा के विपरीत, आधुनिक सुविधाओं और करों के किराए के बराबर है।

अतिरिक्त परिचालन लागत के पूंजीकरण द्वारा कार्यात्मक पहनने के मूल्य को निर्धारित करने का एक उदाहरण तालिका 6.7 में प्रस्तुत किया गया है।

बाहरी (आर्थिक) पहनें- मूल्यांकन की वस्तु के संबंध में बाहरी वातावरण के नकारात्मक प्रभाव के कारण वस्तु का मूल्यह्रास: स्थान, बाजार की स्थिति, अचल संपत्ति के कुछ उपयोग पर लगाए गए आराम, आसपास के बुनियादी ढांचे में परिवर्तन और कराधान के क्षेत्र में विधायी निर्णय, आदि। हालांकि बाहरी टूट-फूट ज्यादातर मामलों में अप्राप्य है, कभी-कभी यह आसपास के बाजार के माहौल में सकारात्मक बदलाव के कारण खुद को खत्म कर सकता है।

बाहरी पहनने का आकलन करने के लिए निम्नलिखित विधियों का उपयोग किया जा सकता है:

किराए के नुकसान के लिए पूंजीकरण विधि;

अतिरिक्त परिचालन लागत के लिए पूंजीकरण विधि;

जोड़ीदार बिक्री विधि;

आजीवन विधि।

किराए में हानियों के पूंजीकरण की विधि द्वारा और अतिरिक्त परिचालन हानियों के पूंजीकरण की विधि द्वारा बाहरी मूल्यह्रास का आकलन ऊपर वर्णित कार्यात्मक मूल्यह्रास के इन तरीकों द्वारा गणना के समान किया जाता है। बाहरी पहनने के मूल्यांकन के मामले में, बाहरी पहनने के संकेतों या बाहरी पहनने के संकेतों के कारण अतिरिक्त परिचालन लागत के कारण किराये के नुकसान की पहचान करना आवश्यक है।

युग्मित बिक्री पद्धति हाल ही में बेची गई समान वस्तुओं (युग्मित बिक्री) के लिए उपलब्ध मूल्य निर्धारण जानकारी के विश्लेषण पर आधारित है। इस मामले में, यह माना जाता है कि जोड़ी बिक्री की वस्तुएं केवल प्रकट आर्थिक मूल्यह्रास में एक दूसरे से भिन्न होती हैं और मूल्यांकन की वस्तु से संबंधित होती हैं। बाहरी पहनने की गणना के लिए एक समान दृष्टिकोण तालिका में दिखाया गया है। ६.८.

उदाहरण।कपड़े या खाद्य बाजार के तत्काल आसपास के उपकरण के कारण कार्यालय भवन के निवेश आकर्षण में कमी के कारण बाहरी टूट-फूट का आकलन करना आवश्यक है। मान लीजिए कि अचल संपत्ति बाजार में समान उद्देश्य की वस्तुओं ए और बी की एक जोड़ी बिक्री की पहचान की गई है। इस क्षेत्र में भूमि का मूल्य एक विशिष्ट संपत्ति के कुल मूल्य का 30% है।

कुछ मामलों में, बिक्री के तुलनात्मक विश्लेषण की विधि, एक नियम के रूप में, मूल्यांकन की एक विशिष्ट वस्तु के कुल संचित मूल्यह्रास को निर्धारित करना संभव बनाती है। समायोजित प्रतिस्थापन लागत और प्रत्येक एनालॉग (भूमि भूखंड की लागत को छोड़कर) के बाजार मूल्य के बीच का औसत अंतर संचित मूल्यह्रास का मूल्य होगा। घरेलू व्यवहार में, बिक्री के तुलनात्मक विश्लेषण के तत्वों के आधार पर बाहरी मूल्यह्रास की गणना के लिए माना गया तरीका, उच्च श्रम तीव्रता के साथ-साथ आवश्यक और विश्वसनीय सूचना आधार की कमी के कारण कई मामलों में अनुपयुक्त है।

विध्वंस के कारण:

पुनर्विकास की आवश्यकता;

परिवहन मार्गों का विस्तार।

ध्वस्त इमारतों की तकनीकी स्थिति को ध्यान में रखा जाना चाहिए, जो कई मामलों में उन्हें काफी लंबे समय तक संचालित करने की अनुमति देगा।

उदाहरण।एक इमारत जिसे पहले आवास स्टॉक से वापस ले लिया गया था और अब प्रशासनिक जरूरतों के लिए अनुकूलित किया गया है, मूल्यांकन के अधीन है। भवन नगर निगम के स्वामित्व में है। बीटीआई के अनुसार, मूल्यांकन के समय मूल्यांकन किए गए भवन का भौतिक टूट-फूट 40% है। दौरे के भवन, स्थान और अच्छी तरह से विकसित बुनियादी ढांचे की तकनीकी स्थिति संभावित निवेशकों से सुविधा के काफी उच्च व्यावसायिक आकर्षण का संकेत देती है। हालांकि, पुनर्विकास योजना के अनुसार, ऊपर बताए गए कारणों से, भवन मूल्यांकन की तारीख से पांच साल बाद विध्वंस के अधीन है।

किसी विशेषज्ञ द्वारा वस्तु की जांच करते समय, निम्नलिखित संकेतक निर्धारित किए गए थे:

1) निर्धारित भवन की प्रभावी आयु 30 वर्ष है;

2) शेष आर्थिक जीवन 60 वर्ष है।

गतिविधि को छोड़कर, संचित मूल्यह्रास का प्रतिशत। बाहरी कारक की गणना सूत्र द्वारा की जाती है:

मैं = ईवी: (ईवी + ओएसईजेडएच) १०० = (३०:९०) १०० = ३३%।

बाहरी कारक के प्रभाव को ध्यान में रखते हुए पहनने का प्रतिशत:

मैं = (३०/३५) १०० = ८६%।

इस मामले में 86% की राशि में गणना की गई संचित मूल्यह्रास मुख्य रूप से बाहरी कारक के प्रभाव के कारण होती है। इस परिणाम में अन्य प्रकार के पहनने के लिए संभावित लेखांकन का हिस्सा बेहद छोटा है, जो हमें बाहरी पहनने के रूप में प्राप्त परिणाम पर विचार करने की अनुमति देता है। एक इमारत के शेष आर्थिक जीवन में तेज कमी से निवेश आकर्षण में कमी आती है और परिणामस्वरूप, संभावित बिक्री मूल्य में भारी गिरावट आती है। ऐसे मामलों में, मूल्यांकन का उद्देश्य मूल्यांकन किए जा रहे भवन के पूर्ण स्वामित्व की गणना नहीं करना है, बल्कि शेष आर्थिक (भौतिक) जीवन के लिए अल्पकालिक पट्टे के अधिकार की गणना करना है, बशर्ते कि संभावित निवेशक को इस अधिग्रहण से कोई लाभ दिखाई दे।

प्रजनन की लागत (प्रतिस्थापन लागत), साथ ही संचित मूल्यह्रास की गणना के बाद, भूमि भूखंड की लागत और समग्र रूप से मूल्यांकन की जा रही संपत्ति का निर्धारण किया जाता है। (तालिका 6.9)।

इस ट्यूटोरियल के अध्याय 7 में भूमि मूल्यांकन के दृष्टिकोण और विधियों पर चर्चा की गई है।

प्रतिस्थापन लागत का निर्धारण और मूल्यह्रास की गणना के लिए गणना प्रक्रियाओं की सटीकता में सुधार करने के लिए, इन संकेतकों की गणना के लिए कई तरीकों का एक उचित संकलन आवश्यक है।

भूमि भूखंडों के मूल्य की गणना के तरीके अध्याय 7 में प्रस्तुत किए गए हैं।

मैकेनिकल इंजीनियरिंग में, मानकों की एक प्रणाली होती है जो मशीन की स्थिति, इसकी क्षति और विफलताओं के साथ-साथ मरम्मत की लागत के बारे में जानकारी के उद्यमों में संग्रह और लेखांकन को नियंत्रित करती है। इसलिए, मूल्यांकक के पास लगभग हमेशा इस जानकारी का उपयोग करने का अवसर होता है ताकि मशीन के भौतिक टूट-फूट का निर्धारण करते समय मशीन की स्थिति का अधिक सटीक वर्णन किया जा सके।

शारीरिक टूट-फूट के परिणामस्वरूप:

सुविधा और परिचालन विशेषताओं की तकनीकी विशेषताएं बिगड़ रही हैं;

टूटने और दुर्घटनाओं की संभावना बढ़ जाती है;

वस्तु का अवशिष्ट सेवा जीवन संपूर्ण या उसके कुछ असेंबलियों और भागों के रूप में कम हो जाता है।

मशीनरी और उपकरणों का मूल्यांकन करते समय, मूल्यह्रास का निर्धारण और लेखांकन मूल्यांकित वस्तुओं के मूल्य पर इसके महत्वपूर्ण प्रभाव के कारण आवश्यक है। आमतौर पर, मशीन के पहनने से, मुख्य रूप से भौतिक, तकनीकी प्रदर्शन में गिरावट की ओर जाता है, जो अनिवार्य रूप से इसकी लागत को प्रभावित करता है। सामान्य तौर पर, लागत ( साथ ) और मशीन के भौतिक टूट-फूट एक साधारण संबंध से जुड़े हुए हैं:

जैसा कि सूत्र (11) से देखा जा सकता है, कश्मीर और नाटो . प्रजनन की लागत के उस अंश का प्रतिनिधित्व करता है जिसे मशीन ने भौतिक टूट-फूट के कारण खो दिया है।

ऑपरेशन के दौरान मशीन द्वारा इसके मूल प्रदर्शन का नुकसान एक अपरिहार्य प्रक्रिया है जो मशीन के डिजाइन और इसके उपयोग की शर्तों के आधार पर अधिक या कम तीव्रता के साथ आगे बढ़ती है। यहां सीमित स्थिति वह क्षण है जब ये संकेतक अनुमेय सीमा से आगे निकल जाते हैं।

इस क्षण से, मशीन को अपनी संचालन क्षमता को बहाल करने की आवश्यकता होती है, जो इसकी विधानसभाओं और तत्वों की मरम्मत, उन्नयन, खराब भागों को बदलने, समायोजन आदि के द्वारा प्राप्त की जाती है।

कोई भी मशीन, चाहे वह कितनी भी उत्तम क्यों न हो, मरम्मत और रखरखाव के बिना नहीं कर सकती, जो उसके सामान्य संचालन का एक अभिन्न अंग है।

प्रदर्शन को बहाल करने और मशीनों के टूटने की प्रक्रिया को धीमा करने के लिए, उनकी मरम्मत के आयोजन के लिए विभिन्न प्रणालियों का उपयोग किया जाता है। हालांकि, उद्यम में ऐसी किसी भी प्रणाली का आधार आमतौर पर समय-समय पर निर्धारित मरम्मत से बना होता है, जो नियमित, पूर्व निर्धारित अंतराल पर किया जाता है। इस प्रणाली को नियोजित निवारक रखरखाव (पीपीआर) की प्रणाली कहा जाता है।

मशीन को बहाल करने की लागत रिपोर्टिंग अवधि के लेखांकन रिकॉर्ड में परिलक्षित होती है जिससे वे संबंधित हैं। उसी समय, इसे किए जाने के बाद आधुनिकीकरण की लागत मशीन की प्रारंभिक (प्रतिस्थापन) लागत को बढ़ा सकती है, यदि, परिणामस्वरूप, मशीन के मूल रूप से अपनाए गए मानक प्रदर्शन संकेतक (उपयोगी जीवन, उत्पादकता, गुणवत्ता, आदि) में सुधार।

तकनीकी निदान के तरीकों का व्यापक रूप से उपकरणों और मशीनों की स्थिति, उनके प्रदर्शन का आकलन करने और आउटपुट मापदंडों को प्रभावित करने वाले तत्वों की पहचान करने के लिए उपयोग किया जाता है। नैदानिक ​​​​पैरामीटर, जिसके द्वारा वस्तु की स्थिति को आमतौर पर आंका जाता है और जिसके संचालन के दौरान निगरानी की जा सकती है, वे हैं:

वस्तु के आउटपुट पैरामीटर जो सीधे उसके प्रदर्शन की विशेषता बताते हैं। मशीन टूल्स के लिए, ये, सबसे पहले, प्रसंस्करण सटीकता से जुड़े पैरामीटर हैं, - काम करने वाले निकायों के आंदोलन के प्रक्षेपवक्र की त्रुटियां; कारों के लिए - ब्रेकिंग दूरी, इंजन निकास और स्टीयरिंग प्ले; ट्रैक्टरों के लिए - इंजन और चेसिस की विफलता, आदि।

मशीन के तत्वों को नुकसान जो सुविधा के संचालन के दौरान उत्पन्न होता है और विफलता का कारण बन सकता है। मशीन टूल्स में, ये चलती जोड़ों के पहनने हैं, विशेष रूप से वे जो खराब रूप से दूषित होने से सुरक्षित हैं, खराब चिकनाई वाले हैं और शुष्क घर्षण स्थितियों के तहत काम करते हैं; ऑटोमोबाइल के लिए, यह ब्रेक पैड, इंजन पिस्टन समूह के तत्वों के साथ-साथ स्टीयरिंग और सस्पेंशन माउंट में जोड़ों का पहनावा है।

आउटपुट मापदंडों से जुड़ी मशीन की स्थिति में गिरावट के संकेत। इनमें शामिल हैं - मशीन के संचालन के दौरान शोर में वृद्धि, घर्षण इकाइयों का बढ़ा हुआ तापमान, स्नेहक में पहनने वाले उत्पादों की उपस्थिति। नैदानिक ​​​​विधियों के उपयोग के लिए विभिन्न प्रकार के माप उपकरणों और गंभीर प्रारंभिक प्रशिक्षण की आवश्यकता होती है।

महंगी और अनूठी मशीनों की लागत का आकलन करते समय, तकनीकी निदान के तरीकों का उपयोग करके प्राप्त जानकारी अत्यंत मूल्यवान होती है, क्योंकि इसके आधार पर विशेषज्ञ समग्र रूप से मशीन के पहनने के स्तर के बारे में उचित निष्कर्ष निकाल सकते हैं।

पूर्वानुमान किसी भी व्यापार प्रणाली की रीढ़ है, इसलिए, अच्छी तरह से किया गया आपको अत्यधिक समृद्ध बना सकता है।

हालांकि, मशीनों का मूल्यांकन करते समय, विशेष रूप से बड़े पैमाने पर, भौतिक पहनने के प्रत्यक्ष मूल्यांकन के तरीकों का उपयोग ऊपर बताए गए कारणों से मुश्किल है। इसके अलावा, उनका आवेदन मूल्यांकक को मशीन की स्थिति के उसके मूल्य पर प्रभाव के प्रश्न का सीधा उत्तर नहीं देता है।

मूल्यांकन में प्रयुक्त भौतिक टूट-फूट के निर्धारण के लिए मौजूदा तरीके निम्न पर आधारित हैं:

क) विभिन्न प्रकार की मशीनों, उपकरणों और वाहनों के लिए विकसित अनुसूचित निवारक मरम्मत और रखरखाव के लिए मानक;

बी) निर्दिष्ट परिचालन स्थितियों के तहत मानक सेवा जीवन।

रूस में औद्योगिक उद्यमों में उपकरणों के निवारक रखरखाव की एक प्रणाली है। मशीन की स्थिति के बारे में जानकारी उद्यम के मरम्मत विभाग में दर्ज की जाती है। ऐसी जानकारी की उपलब्धता मूल्यांकक को मशीन के भौतिक टूट-फूट का आकलन करने की अनुमति देती है।

निम्नलिखित विधियों को उनके मूल्यांकन के दौरान मशीनों के भौतिक टूट-फूट की डिग्री निर्धारित करने के लिए जाना जाता है:

शारीरिक परीक्षा की विधि;

प्रभावी आयु (सेवा जीवन) विधि;

भारित औसत कालानुक्रमिक आयु की विधि;

विशेषज्ञ-विश्लेषणात्मक विधि;

मुख्य पैरामीटर के बिगड़ने की विधि।

वस्तु की शारीरिक स्थिति की जांच की विधि

इस पद्धति को लागू करने का बिंदु मूल्यांकन के विषय की तुलना इसकी संभावित तकनीकी स्थितियों के कई विवरणों में से एक के साथ करना है, जिसमें यह पहनने के परिणामस्वरूप हो सकता है। आमतौर पर, ऐसा सेट विशेषज्ञ तराजू या तालिकाओं का रूप लेता है, जिनमें से पंक्तियाँ विभिन्न राज्यों और मूल्यांकन की वस्तुओं के पहनने के चरणों के अनुरूप होती हैं, जो भौतिक पहनने के संबंधित गुणांक (की, एफ से) को दर्शाती हैं।

ऐसे पैमाने का एक उदाहरण तालिका में दिया गया है। (2). मशीन के पहनने को उसकी लागत से जोड़ने के लिए, पहनने की दर निर्धारित करने के लिए स्केल टेबल आमतौर पर नई और प्रयुक्त मशीनों की कीमतों पर सांख्यिकीय जानकारी के प्रसंस्करण के आधार पर बनाई जाती हैं। पहनने के कारकों के मूल्य बिक्री मूल्यों की तुलना करके निर्धारित किए जाते हैं ( सी सेकंड ) मशीनों के द्वितीयक बाजार में, जिसकी तकनीकी स्थिति और भौतिक पहनावा ज्ञात है, कीमतों के साथ ( टीएस)नई समान कारें।

इस मामले में, पहनने का कारक पाया जा सकता है;

मूल्यांकनकर्ता आम तौर पर केवल उन स्थितियों में पर्याप्त सटीकता के साथ विधि को लागू करने में सक्षम होता है जहां वह मूल्यांकन के विषय से परिचित होता है। अन्य मामलों में, भौतिक पहनने और आंसू के गुणांक का निर्धारण करते समय (की, एफएफ।) इस पद्धति से, मूल्यांकक अपनी तकनीकी स्थिति (स्वतंत्र विशेषज्ञ) से परामर्श करने के लिए उपकरण संचालन के क्षेत्र में योग्य विशेषज्ञों को आकर्षित कर सकता है। इस मामले में, विशेषज्ञों के उत्तरों का तर्क और इस तर्क के स्रोतों के बारे में जानकारी मूल्यांकनकर्ता के लिए बहुत उपयोगी है।

अनुमान की विश्वसनीयता बढ़ाने के लिए (की, एफ से।), कई विशेषज्ञों की राय को ध्यान में रखा जा सकता है, खासकर जब तालिका की एक पंक्ति के भीतर मूल्यों की पर्याप्त विस्तृत श्रृंखला से मूल्य चुनने की बात आती है। इस मामले में, मूल्यांकन का परिणाम विशेषज्ञों का भारित औसत है।

प्रभावी आयु विधि

पहनने का आकलन करने के लिए, प्रभावी उम्र की अवधारणा पेश की जाती है ( टेफ)उपकरण। यदि कालानुक्रमिक आयु ( टी) -मशीन के निर्माण के बाद से जितने वर्ष बीत चुके हैं, तब प्रभावी आयु ( टेफ)मशीन की भौतिक स्थिति के अनुरूप आयु है, जो अवधि के लिए मशीन के वास्तविक संचालन समय को दर्शाती है ( टी)और इसके संचालन की शर्तों को ध्यान में रखते हुए। मूल्यांकन की वस्तु की प्रभावी उम्र का ज्ञान इसके पहनने के अधिक उचित निर्णय की अनुमति देता है।

यदि प्रभावी आयु ( टेफ् ) मशीन ज्ञात है, तो भौतिक पहनने का गुणांक सूत्र द्वारा निर्धारित किया जाता है:

आमतौर पर निर्धारित करने के लिए टी ई एफ शेष सेवा जीवन का विशेषज्ञ मूल्यांकन करें टी आराम संपत्ति को सेवा से वापस लेने और सेवामुक्त करने से पहले मूल्यांकित किया जाना है। इस मामले में:

टेफ् = टी एन - टी ओस्ट . (15 )

शेष जीवन का निर्धारण यह मानता है कि मूल्यांकक जानता है कि मूल्यांकन के समय से मशीन अपने सेवा जीवन के अंत तक (पाली, भार, काम करने की स्थिति, आदि) कैसे काम करेगी।

विशेषज्ञ-विश्लेषणात्मक विधि

इस पद्धति में मशीन की कालानुक्रमिक उम्र और भौतिक स्थिति के विशेषज्ञ स्कोरिंग को ध्यान में रखते हुए भौतिक पहनने और आंसू के गुणांक का निर्धारण करना शामिल है। इस पद्धति में, भौतिक मूल्यह्रास का कारक प्रयुक्त और नई मशीनरी और उपकरणों की कीमतों के आधार पर प्राप्त किया जाता है, अर्थात यह हार्डवेयर के भौतिक मूल्यह्रास की डिग्री के लिए द्वितीयक बाजार की प्रतिक्रिया को दर्शाता है।

भारित औसत कालानुक्रमिक आयु विधि

विधि को तब लागू किया जा सकता है, जब मशीन के संचालन के कई वर्षों के बाद, कई इकाइयों और भागों को बदल दिया जाता है, और उनकी उम्र अलग हो जाती है। इस मामले में, शारीरिक टूट-फूट के कारक की गणना सूत्र द्वारा की जा सकती है:

मुख्य पैरामीटर के लिए गिरावट विधि

विधि मानती है कि मशीन के किसी एक विशिष्ट परिचालन पैरामीटर (उत्पादकता, सटीकता, शक्ति, ईंधन की खपत, आदि) के बिगड़ने में भौतिक घिसाव प्रकट होता है। यदि किसी दिए गए प्रकार की मशीन के लिए ऐसा पैरामीटर पाया जाता है, तो भौतिक पहनने के गुणांक की गणना निम्नानुसार की जाती है:

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शब्द "पहनने और आंसू" को आमतौर पर एक संपत्ति के आर्थिक आकर्षण में कमी, संभावित निवेशक के लिए इसकी उपयोगिता के रूप में समझा जाता है। मूल्यह्रास विभिन्न कारकों के प्रभाव में संपत्ति के मूल्य में निरंतर कमी में व्यक्त किया जाता है। भवन के संचालन के साथ, इसके उपभोक्ता गुण, संरचनात्मक विश्वसनीयता, साथ ही कार्यात्मक विशेषताएं धीरे-धीरे कम हो रही हैं। मूल्यह्रास के अलावा, किसी वस्तु की लागत भी ऐसे कारकों से प्रभावित होती है जैसे बाहरी आर्थिक वातावरण में परिवर्तन और विचाराधीन समय अवधि में लागू कानून की विशिष्टता। आमतौर पर मूल्यह्रास को प्रतिशत के रूप में मापा जाता है, और मूल्यह्रास को इसका मूल्य माना जाता है।

किसी संपत्ति के मूल्यह्रास के कई कारण हैं, और कारणों के प्रकार के आधार पर, निम्नलिखित प्रकार के मूल्यह्रास को प्रतिष्ठित किया जाता है:

दृश्य:

• कार्यात्मक;
• शारीरिक;
• बाहरी।

प्रत्येक प्रकार के पहनने को सशर्त रूप से कई और उप-प्रजातियों में विभाजित किया जा सकता है। हटाने योग्य को टूट-फूट कहा जाता है, जिसके परिणामों को समाप्त करना आर्थिक रूप से व्यवहार्य और समीचीन माना जा सकता है। पहनने के प्रभावों को खत्म करने के लिए एक शर्त यह है कि पहनने के प्रभाव को खत्म करने के उद्देश्य से सभी काम न केवल अचल संपत्ति वस्तु की तकनीकी और संरचनात्मक विशेषताओं की मरम्मत और बहाल करने के उद्देश्य से होना चाहिए, बल्कि वस्तु की कार्यात्मक विशेषताओं में सुधार करना भी होना चाहिए और , सबसे महत्वपूर्ण बात, इसके मूल्य में वृद्धि करना। यदि उपरोक्त सभी प्रकार के पहनावे की पहचान की जाती है, तो हम किसी भवन या संरचना के संचित टूट-फूट के बारे में बात कर सकते हैं। संचयी संचित मूल्यह्रास एक संकेतक है जो सीधे मूल्यांकन की गई वस्तु के वास्तविक संचालन के जीवनकाल, नियमों और शर्तों पर निर्भर करता है।

यह संकेतक निम्नलिखित मूल्यांकन अवधारणाओं की विशेषता है:

• भवन का भौतिक जीवन- अचल संपत्ति वस्तु के संचालन की अवधि, जिसके दौरान इसकी मुख्य संरचनात्मक और कार्यात्मक विशेषताएं मूल्यांकन मानदंडों (संरचनात्मक विश्वसनीयता, भौतिक विश्वसनीयता, आदि) को पूरा करती हैं। किसी वस्तु का भौतिक जीवन डिजाइन चरण में निर्धारित होता है। भौतिक जीवन संपत्ति के विध्वंस के साथ समाप्त होता है।
• कालानुक्रमिक उम्र- जिस दिन इमारत को चालू किया गया था, उसके मूल्यांकन के क्षण तक का समय बीत चुका है।
• आर्थिक जीवन- संचालन की अवधि जिसके दौरान सुविधा आर्थिक रूप से कुशल है, अर्थात यह लाभ कमाने में सक्षम है। इस अवधि के दौरान, विभिन्न सुधार और बहाली कार्य वस्तु के मूल्य में वृद्धि करते हैं। एक इमारत के आर्थिक जीवन के अंत को उस क्षण माना जा सकता है जब वह आय उत्पन्न करने में असमर्थ हो जाता है, माना जाता है कि बाजार खंड में समान गुणों पर दर से निर्धारित होता है। साथ ही, किए गए सुधार अब सामान्य टूट-फूट के उच्च स्तर के कारण भवन के मूल्य में वृद्धि करने में सक्षम नहीं हैं।
• प्रभावी आयु- कालानुक्रमिक आयु और आर्थिक कारकों के संयोजन से निर्धारित होता है जो मूल्यांकन के समय संपत्ति के मूल्य को प्रभावित करते हैं। अचल संपत्ति वस्तु के संचालन की शर्तों और विशेषताओं के आधार पर, इसकी प्रभावी आयु कालानुक्रमिक आयु से ऊपर या नीचे भिन्न हो सकती है। जब किसी भवन का उपयोग सामान्य परिस्थितियों में किया जाता है, तो उसकी प्रभावी आयु, एक नियम के रूप में, कालानुक्रमिक आयु के बराबर होती है।
• शेष आर्थिक जीवन- भवन के मूल्यांकन की तारीख से आर्थिक जीवन के अंत तक की अवधि। मूल्यांकन अभ्यास में, समान अवधारणाओं - मूल्यह्रास और परिशोधन के बीच अंतर करने की प्रथा है। अनुमानित मूल्यह्रास एक विशिष्ट तिथि के लिए संपत्ति के मूल्य की गणना में उपयोग किए जाने वाले मुख्य मापदंडों में से एक है। भौतिक मूल्यह्रास को प्राकृतिक कारकों के प्रभाव के साथ-साथ मानव प्रभाव के तहत एक इमारत के संरचनात्मक और कार्यात्मक गुणों के क्रमिक नुकसान के रूप में समझा जाता है। अचल संपत्ति के भौतिक मूल्यह्रास की गणना के लिए निम्नलिखित तरीके हैं: (मूल्य; मानक; जीवन की पद्धति)
• मानक मूल्यांकन विधिविभिन्न विभागीय या क्रॉस-क्षेत्रीय नियामक निर्देशों के उपयोग पर आधारित है। इस तरह के नियामक निर्देशों के एक उदाहरण के रूप में, कोई "आवासीय भवनों की भौतिक गिरावट का आकलन करने के लिए नियम" VNS 53-86 Gosgrazhdanstroy नाम दे सकता है। इन नियमों का सक्रिय रूप से ब्यूरो ऑफ टेक्निकल इन्वेंटरी की दैनिक गतिविधियों में उपयोग किया जाता है ताकि आवास स्टॉक की पूंजी मरम्मत की योजना के दौरान आवासीय भवनों की भौतिक गिरावट का निर्धारण किया जा सके, साथ ही एक तकनीकी सूची का संचालन भी किया जा सके।

आइए अधिक विस्तार से विचार करें कि शारीरिक टूट-फूट की गणना के लिए सबसे सामान्य तरीके, उनके फायदे और नुकसान

अचल संपत्ति मूल्यांकन पर साहित्य में, भौतिक टूट-फूट के निर्धारण के लिए 5 विधियों को आमतौर पर विभिन्न लेखकों के एक संयोजन या दूसरे में माना जाता है:

• लागत मुआवजा विधि (मुआवजा लागत विधि);
• कालानुक्रमिक आयु विधि;
• प्रभावी आयु (जीवन काल) विधि;
• विशेषज्ञ विधि;
• टूटने की विधि।

1. लागत मुआवजा विधि।शारीरिक टूट-फूट की मात्रा, सामान्य तौर पर, इसके उन्मूलन की लागत के बराबर होती है।

विधि का लाभ:

1. भौतिक टूट-फूट के मूल्य के आर्थिक सार की उत्कृष्ट पुष्टि। प्रतिवाद के साथ आना असंभव है।

विधि के नुकसान:

1. कुछ मामलों में, किसी विशेष तत्व के लिए मरम्मत करने की आवश्यकता के लिए अतिरिक्त औचित्य की आवश्यकता होती है। उदाहरण के लिए, एक बड़े कार्यालय के अंदर सामने के दरवाजे के पास, लिनोलियम की ऊपरी परत खराब हो गई है, और पूरे क्षेत्र में यह उत्कृष्ट स्थिति में है। कैसे आगे बढ़ा जाए? केवल 2-3 मीटर 2 का एक टुकड़ा बदलें? लेकिन तकनीकी रूप से, ऐसा करना असंभव है ताकि मरम्मत की जगह हड़ताली न हो - लिनोलियम में ऑपरेशन की प्रारंभिक अवधि में संकोचन जैसे गुण होते हैं और यद्यपि मामूली, लेकिन समय के साथ पैटर्न का लुप्त होना। एक स्वाभिमानी कंपनी के लिए ऐसी मरम्मत करना अशोभनीय है। पूरे क्षेत्र को बदलें? महंगा।

2. व्यावहारिक कार्यान्वयन की जटिलता:

ए) प्रत्येक आइटम के लिए मरम्मत की भौतिक मात्रा को सटीक रूप से निर्धारित करना आवश्यक है;

बी) एक उपयुक्त गणना आधार चुनें (एकल अनुमानित मूल्य, मरम्मत कंपनियों की मूल्य सूची से डेटा, कुल लागत संकेतक, आदि) और अपनी पसंद का औचित्य साबित करें। यह सही ढंग से समझा जाना चाहिए कि गणना की सटीकता सीधे गणना आधार की पसंद पर निर्भर करती है;

ग) सीधे गणना करें।

एक छोटी वस्तु के लिए लागू

पहली नज़र में कुछ भी जटिल नहीं है। और अगर मूल्यांकन का उद्देश्य हजारों 15 वर्ग मीटर का प्रशासनिक भवन है और भवन के विभिन्न हिस्सों में तत्वों की अलग-अलग डिग्री है? आप एक सप्ताह के लिए काम की संरचना और भौतिक मात्रा को दर्शाते हुए केवल एक दोषपूर्ण विवरण लिखेंगे। और उदाहरण के लिए, नींव की असर क्षमता (और, तदनुसार, मूल्य) के नुकसान को कैसे ध्यान में रखा जाए? साथ ही, यह नहीं भूलना चाहिए कि आपके प्रत्येक निष्कर्ष या आंकड़े की पुष्टि होनी चाहिए। यह एफएसओ की एक आवश्यकता है। तो यह पता चला है कि कुछ भी जटिल नहीं है, लेकिन इसे व्यवहार में लाने के लिए ... इसमें शामिल नहीं होना बेहतर है - और आप बहुत समय बिताएंगे, और एक विवरण और औचित्य रिपोर्ट की एक महत्वपूर्ण राशि लेगा।

फायदे और नुकसान की तुलना से, एक बात इस प्रकार है - एक अच्छी विधि, लेकिन व्यवहार में लागू करना बहुत मुश्किल है, खासकर बड़ी इमारतों के लिए। मूल्यांकनकर्ता इसे अच्छी तरह जानते हैं और इस पद्धति का उपयोग केवल अंतिम उपाय के रूप में करते हैं, और ईमानदार होने के लिए - केवल तभी जब यह किसी न किसी कारण से मूल्यांकक के लिए फायदेमंद हो।

2. ... गणना के लिए मूल सूत्र:

इफिज़ो = × 100% (1)

कहाँ पे बीएक्स- मूल्यांकन की वस्तु की वास्तविक (कालानुक्रमिक) आयु;
बीएसएस

विधि के लाभ:

1. पूरी गणना एक अंकगणितीय ऑपरेशन में की जाती है;

2. गणना केवल दो संकेतकों पर आधारित है: मूल्यांकन की वस्तु की कालानुक्रमिक आयु (मूल्यांकन की वस्तु के लिए तकनीकी दस्तावेजों से ली गई) और मानक सेवा जीवन (आर्थिक जीवन) - यह संकेतक मानक दस्तावेजों से लिया गया है भवनों का संचालन। इस प्रकार, गणना के लिए प्रारंभिक डेटा के साक्ष्य के दृष्टिकोण से, मूल्यांकक पूरी तरह से बीमाकृत है।

विधि के नुकसान:

1. विधि इस तथ्य को ध्यान में नहीं रखती है कि भवन के संचालन के दौरान, व्यक्तिगत तत्वों को बार-बार या पूरी तरह से बदला जा सकता है। यह स्थिति अक्सर तब सामने आती है जब कई दशक पहले बनी एक इमारत को हाल ही में अधिकांश अल्पकालिक तत्वों के प्रतिस्थापन के साथ पुनर्निर्मित किया गया है।

2. यह माना जाता है कि यह विधि आर्थिक जीवन के करीब या आर्थिक जीवन से लंबे समय तक सेवा जीवन वाले भवनों के लिए लागू नहीं है, अर्थात। जब गणितीय रूप से पहनने का मूल्य और १००% से अधिक प्राप्त करना संभव है, जो तार्किक रूप से, बस नहीं हो सकता है। पूर्व-क्रांतिकारी निर्माण की इमारतों के लिए स्थिति विशिष्ट है, जब निर्माण कार्य की उत्कृष्ट गुणवत्ता के साथ, "पोते और परपोते रहने और आनंद लेने के लिए" के सिद्धांत के अनुसार सुरक्षा का एक मार्जिन रखा गया था। और यहां तक ​​​​कि इस निराशाजनक स्थिति से, रूसी मूल्यांकक एक योग्य रास्ता खोजने का प्रबंधन करते हैं (उनकी सरलता के लिए सम्मान और प्रशंसा)। और बाहर निकलने का रास्ता बेहद आसान है। 7 फरवरी, 2001 के रूसी संघ संख्या 13 की राज्य सांख्यिकी समिति के संकल्प के रूप में ऐसा एक मानक दस्तावेज है "अचल संपत्तियों की उपलब्धता और आंदोलन की संघीय राज्य सांख्यिकीय निगरानी के रूपों को भरने के निर्देशों के अनुमोदन पर। " इस मानक दस्तावेज़ का खंड 4 वास्तव में पिछले अनुमानित सेवा जीवन के अनुपात की एक तालिका प्रदान करता है (यानी, भौतिक पहनने की हमारी समझ में, कालानुक्रमिक आयु की विधि द्वारा निर्धारित) और विश्लेषणात्मक पहनने की डिग्री। इस मामले में, उदाहरण के लिए, 1% के भौतिक पहनने की डिग्री 0.02% के विश्लेषणात्मक पहनने की डिग्री से मेल खाती है। और शारीरिक टूट-फूट की डिग्री 100% है - विश्लेषणात्मक पहनने की डिग्री 91.08% है। और फिर, यानी। 100% के लिए क्या? मैं नियामक दस्तावेज उद्धृत कर रहा हूं: " ऐसे मामलों में जहां सुविधा के संचालन की शुरुआत के बाद से बीत चुकी अवधि परिचालन संसाधनों की कमी के अनुमानित जीवन की अवधि से अधिक हो गई है (यानी इसके मूल्य के 100% से अधिक की राशि), अतिरिक्त के प्रत्येक प्रतिशत के लिए २००% समावेशी, अंतिम स्थिति तालिका (९१.०८%) में इंगित विश्लेषणात्मक पहनने की डिग्री, ०.०५ प्रतिशत अंक से बढ़ जाती है, और २००% के बाद - ०.०१ प्रतिशत अंक से". और यह सभी प्रकार की अचल संपत्तियों पर लागू होता है! और क्या विकल्प नहीं है? दस्तावेज़ मानक है। गणना पद्धति को बहुत ही सरलता से वर्णित किया गया है। तो क्या हुआ अगर मानक दस्तावेज सांख्यिकीय उद्देश्यों के लिए बनाया गया था, न कि मूल्यांकन के लिए। हमारे द्वारा उपयोग किए जाने वाले अधिकांश विनियम मूल्यांकन उद्देश्यों के लिए नहीं बनाए गए थे। दूर तक जाने के लिए - वही यूपीवीएस संग्रह मूल रूप से अचल संपत्तियों के पुनर्मूल्यांकन के लिए थे। हमने, मूल्यांककों ने, उन्हें अपने लिए अनुकूलित किया। मैं आपके बारे में नहीं जानता, लेकिन मुझे यह समाधान पसंद आया। सच है, तर्क पर्याप्त नहीं है, और 91.08% के विश्लेषणात्मक पहनने की डिग्री की सीमा पर वक्र का एक तेज और अकथनीय "ब्रेक" है, यदि आप एक निर्भरता खींचने की कोशिश करते हैं। हां, गणना पद्धति में ऐसी खामी है। लेकिन यह अभी भी कुछ नहीं से बेहतर है। विशेष रूप से ऐसी स्थिति में जहां भौतिक पहनने की गणना के अन्य तरीकों को लागू करना असंभव है, उदाहरण के लिए, बिजली पारेषण लाइन के धातु समर्थन का आकलन करते समय, जो सभी नियामक दस्तावेजों के अनुसार, ठहराव के युग में "मर गया" होना चाहिए था। , और यह अभी भी मकबरे पर एक संतरी की तरह खड़ा है और ऑपरेटर की आंखें प्रसन्न होती हैं।

फायदे और नुकसान की तुलना इस पद्धति के उपयोग पर एक सीमा का तात्पर्य है - यह विधि मूल्यांकन की वस्तु के कालानुक्रमिक जीवन के पहले वर्षों में काफी सटीक परिणाम देती है। बढ़ती उम्र के साथ, गणना की सटीकता तेजी से गिरती है। पहले से ही इमारत के कालानुक्रमिक युग में 10-15 साल पुरानाइस पद्धति का उपयोग करना उचित नहीं है।

3. प्रभावी आयु की विधि... गणना के लिए मूल सूत्र में 3 वर्तनी हैं:

इफिज़ो = × १००% = × १००% = × १००% (2)

कहाँ पे Veमूल्यांकन के विषय की प्रभावी आयु है, अर्थात। वस्तु कितनी पुरानी दिखती है;
वोस्ट -शेष आर्थिक जीवन;
बीएसएस- मानक सेवा जीवन (आर्थिक जीवन)।

विधि के लाभ:

1. संपूर्ण गणना एक अंकगणितीय ऑपरेशन में की जाती है;
2. अनुक्रमणिका बीएसएसइमारतों के संचालन के लिए नियामक दस्तावेजों से लिया गया है और विशेष औचित्य की आवश्यकता नहीं है।

विधि का नुकसान:

1. मूल्यांकक के लिए मूल्य की पुष्टि करना लगभग असंभव है वोस्तो... सहमत हूँ कि कोई भी विशेषज्ञ ठीक-ठीक (एक वर्ष तक) यह नहीं कह पाएगा कि भवन कितने समय तक चालू रहेगा। एक अपवाद तब होता है जब, एक कारण या किसी अन्य के लिए, एक निश्चित अवधि में, इमारत को ध्वस्त कर दिया जाना चाहिए, लेकिन यह पहले से ही आर्थिक (बाहरी) की श्रेणी है, न कि शारीरिक टूट-फूट।

विधि के फायदे और नुकसान की तुलना इस तथ्य की ओर ले जाती है कि व्यवहार में इस पद्धति का लगभग कभी उपयोग नहीं किया जाता है।

4. विशेषज्ञ विधि. विधि विभागीय मानक दस्तावेज वीएसएन 53-86r "आवासीय भवनों की भौतिक गिरावट का आकलन करने के लिए नियम" में निर्धारित भौतिक गिरावट का निर्धारण करने के लिए विशेषज्ञ आकलन के पैमाने पर आधारित है। पहनने की मात्रा तत्वों को बाहरी (दृश्यमान) क्षति से निर्धारित होती है। यह वह तरीका है जिसका उपयोग BTI कर्मचारी भवनों के लिए तकनीकी पासपोर्ट बनाते समय करते हैं। गणना के लिए सूत्र है:

इफिज़ो = × 100% (3)

कहाँ पे द्वितीय- i के भौतिक टूट-फूट की मात्रा - भवन में वह तत्व, जो मानक दस्तावेज़ के अनुसार निर्धारित किया गया हो;
एचसी आई- भवन में i -th तत्व का विशिष्ट भार;
मैं- तत्व संख्या।

विधि के लाभ:

1. गणना करने में सापेक्ष आसानी;

2. भौतिक गिरावट का निर्धारण करने की पद्धति एक नियामक दस्तावेज द्वारा स्थापित की जाती है और इसमें पर्याप्त विवरण में वर्णित है। साक्ष्य भाग प्रबलित कंक्रीट है। खासकर जब बीटीआई कर्मचारी (भवन के तकनीकी पासपोर्ट में परिलक्षित) और मूल्यांकक (मूल्यांकन वस्तु की निरीक्षण रिपोर्ट में या दोषपूर्ण बयान में परिलक्षित) की राय अचानक, संयोग से, चमत्कारिक रूप से पूरी तरह से अभिसरण हो जाती है।

विधि के नुकसान:

1. तकनीक स्वयं ± 5% की गणना की सटीकता प्रदान करती है। एक विशिष्ट तत्व के लिए पहनने को 25% या 30% में निर्धारित किया जा सकता है - ठीक है, ऐसा उन्नयन - 5% में। लेकिन यह भी डरावना नहीं है, लेकिन व्यक्तिपरक कारक का महत्वपूर्ण प्रभाव है (आइटम 3 देखें)।

2. त्रुटि का परिमाण मूल्यांकनकर्ता के अनुभव के व्युत्क्रमानुपाती होता है। इसके अलावा, एक स्थिति काफी सामान्य है जब एक साधारण कॉस्मेटिक मरम्मत एक इमारत के मुख्य संरचनात्मक तत्वों के पहनने के कई दृश्यमान संकेतों को छुपाती है, जिससे पूरे भवन में वास्तविक पहनने की मात्रा का एक महत्वपूर्ण कम आंकलन होता है।

3. गणना विधि चुनते समय, अक्सर विधि के फायदे नुकसान से अधिक होते हैं, और इसलिए मूल्यांकनकर्ताओं द्वारा इस पद्धति का बहुत सक्रिय रूप से उपयोग किया जाता है।

टूटने की विधि।इस पद्धति में अलग-अलग समूहों के लिए सामान्य शारीरिक टूट-फूट का निर्धारण शामिल है, इस पहनने को समाप्त करने की भौतिक संभावना या इसके उन्मूलन की आर्थिक व्यवहार्यता को ध्यान में रखते हुए:

• सुधार योग्य शारीरिक टूट-फूट (मरम्मत में देरी);
• अल्पकालिक तत्वों के अपूरणीय भौतिक टूट-फूट (जिन्हें भवन के संचालन के दौरान कई बार बदला जा सकता है);
• लंबे समय तक रहने वाले तत्वों का अपूरणीय टूट-फूट (वे जो इमारत के संरचनात्मक फ्रेम का निर्माण करते हैं और केवल एक बड़े ओवरहाल या पूरे भवन के पुनर्निर्माण के दौरान बहाल किए जा सकते हैं)।

अपूरणीय पहनने के मूल्यों को हटाने योग्य पहनने को ध्यान में रखते हुए, तत्वों की लागत से निर्धारित किया जाता है। सामान्य भौतिक मूल्यह्रास व्यक्तिगत प्रकार के मूल्यह्रास को जोड़कर निर्धारित किया जाता है। उसी समय, ब्रेकडाउन विधि के कार्यान्वयन के ढांचे के भीतर, गणना के विभिन्न चरणों में, लागत मुआवजा विधि, और कालानुक्रमिक आयु विधि, और विशेषज्ञ विधि दोनों को लागू किया जा सकता है।

विधि का लाभ:

1. विधि किसी को तत्वों के पहनने के कारण दृश्यमान और अव्यक्त दोनों कारकों को ध्यान में रखने की अनुमति देती है (उदाहरण के लिए, सामग्री की प्राकृतिक "थकान", जो अचानक प्रकट होती है और तत्व के तात्कालिक विनाश की ओर ले जाती है)।

विधि के नुकसान:

1. अन्य तरीकों की तुलना में काफी बड़ी मात्रा में गणना;
2. विधि उन स्थितियों के लिए लागू नहीं है जहां अल्पकालिक तत्वों के लिए मरम्मत के समय पर कोई विश्वसनीय जानकारी नहीं है (उदाहरण के लिए, भवन हाल ही में खरीदा गया था और नए मालिक के पास बस डेटा नहीं है कि पिछली बार क्या और कब था यह मूल्यांकन के उद्देश्य पर मरम्मत की गई थी)। नतीजतन, कालानुक्रमिक आयु पद्धति का उपयोग करके अल्पकालिक तत्वों के अपूरणीय टूट-फूट की गणना करना असंभव हो जाता है।

फिर भी, यह विधि काफी सक्रिय रूप से उपयोग की जाती है।

इसलिए, हमने विधियों के मुख्य फायदे और नुकसान की पहचान की है। कुछ विधियों के लिए, आवेदन का दायरा सीमित था। यह पता लगाने का समय है कि गणना के तरीके कितने सटीक हैं।

कालानुक्रमिक आयु विधि... हां, यह लागू है, लेकिन केवल भवन संचालन के प्रारंभिक चरण में। जैसे-जैसे कालानुक्रमिक उम्र बढ़ती है, चल रही मरम्मत के अधीन, त्रुटि की भयावहता बढ़ जाती है।

प्रभावी आयु विधि... एक दिलचस्प तरीका जो मुख्य नुकसान को खत्म कर सकता है कालानुक्रमिक आयु विधि, लेकिन कमजोर साबित करने योग्य। त्रुटि की डिग्री स्थापित करना मुश्किल है।

नतीजतन, वास्तविक मूल्यांकन में उपरोक्त विधियों का उपयोग शायद ही कभी किया जाता है। सबसे अधिक उपयोग किया जाने वाला क्या है? लागत मुआवजा विधि, विशेषज्ञ विधितथा टूटने की विधि.