Пресса активно обсуждает грядущее утверждение генпланов подмосковных территорий. Что из себя представляет генплан и каковы последствия его принятия для поселения, граждан и застройщиков?

На необходимость утверждения генеральных планов территорий в каждом поселении указал действующий Градостроительный кодекс, а принят он был еще в 2004 г. Однако и сегодня, через 10 лет с момента его принятия, не во всех городах и сельских округах имеется генеральный план.

И причины этого лежат на поверхности.

Во-первых, генеральный план - весьма объемный документ. В нем масса картографических материалов, по поселению в целом и его частям, положение о территориальном планировании. Не у каждого муниципального образования найдутся средства, чтобы подготовить и согласовать такой серьезный нормативный акт (а это именно нормативный акт, хотя частично и представленный в виде карт).

Во-вторых, нельзя исключать и коррупционную составляющую. В отсутствие генплана лишь собственная совесть мешает муниципальным служащим согласовывать и разрешать строительство объектов, не подходящих данной территории по назначению, нарушающих архитектурное единство и концепцию развития поселения.

Сегодня Правительство Московской области в очередной раз требует от городов и сел утвердить генеральные планы поселений - в 2015 г.

Зачем нужен генеральный план?

Этот документ позволяет спланировать развитие поселения или его территориального округа намного лет вперед:

• установить градостроительное зонирование (выделить зоны различного назначения - рекреационные и жилые, деловые и промышленные и т.п.);
• разместить инвестиционные площадки;
• рассмотреть и оценить воздействие планируемых объектов на окружающую среду;
• установить действительное и планируемое расположение дорог;
• учесть риски чрезвычайных ситуаций;
• «скомпоновать» на площадях поселения объекты местного, регионального и федерального значения, используя материалы территориального планирования на уровне РФ и Московской области.

После принятия генерального плана уже не получится построить мусоросжигательный завод по соседству (или в месте, неподходящем по направлению ветра) с жилыми кварталами или колбасным цехом.

Конечно, есть и другие нормативы - санитарно-гигиенические, строительные, которые по идее запрещают подобное «хулиганство» застройщикам и местным властям. Но практика показала, что нарушителям проще справиться с десятком технических норм (где-то допуски в своих документах «подтянем», где-то предусмотрим установку фильтров, а потом про них забудем), чем с документом, однозначно запрещающим строить конкретный объект на конкретном участке.

Более того, генеральный план, конечно, как любой нормативный акт теоретически можно обжаловать в суде по основанию его незаконности. Фактически же отменить его сложнее, чем любой другой закон или постановление.

Дело в том, что в процессе принятия проект генерального плана проходит через общественные слушания. И каждое лицо, в том числе и недовольный застройщик, может высказать свое мнение об этом документе и его законности. А в суде обязательным условием для принятия заявления о признании незаконным нормативного акта является нарушение прав заявителя этим актом. Поэтому первый вопрос, возникающий у судьи при обжаловании генерального плана: подавались ли заявителем возражения во время общественных слушаний.

Но и сама по себе подача таких возражений не решает дела в пользу застройщика: ведь генплан защищает общественные интересы, которые в глобальном смысле важнее интересов отдельного лица.
Отменить или изменить данный документ в административном порядке или с помощью законодательного органа нельзя - только после прохождения всей процедуры согласования и слушаний заново.

Итак, генеральный план - однозначно нужный для поселения документ. Он предусматривает правила застройки и долгосрочное территориальное планирование, которое изучается муниципальными специалистами различных сфер и рассматривается на общественных слушаниях, утверждается законодательным органом местного самоуправления. Благодаря этому, генеральный план очень сложно отменить или изменить в угоду частным интересам застройщиков.

Стратегия развития Московской области

Областная администрация обратила особое внимание на самые «запущенные» в архитектурном смысле города (например, Балашиха), а также города с особым статусом (Зарайск, Звенигород, Можайск).

Совместно с архитектурным бюро «Проект Меганом» была разработана концепция развития области. Предполагается классифицировать города по их назначению:

• город-аттракцион,
• город-памятник,
• город-ярмарка,
• город-фабрика.

Автор идеи Юрий Григорян считает, что очень важно соблюсти баланс между сохранением исторического облика подмосковных городов и их инвестиционной привлекательностью. Так, в городах-памятниках будут стараться максимально сохранить их исторический облик. Города аттракционы рассчитаны на максимальное привлечение туристов.

В качестве примера последнего можно привести Зарайск, известный своими сувенирами, в котором собираются развивать гостиничный и рекламный бизнес и общественное питание, транспорт, экскурсионные бюро и, само собой, предприятия по производству сувениров.

Что ожидает граждан и застройщиков?

После массового и продуманного в масштабе Московской области утверждения генеральных планов застройщики не смогут действовать по принципу «урвать кусок земли подешевле и построить на нем то, что лучше продается».

Выбирать землю под инвестпроекты придется с умом, учитывая требования генерального плана.

Будет сложно на землях ИЖС вести гибкую политику, которой пользуются многие девелоперы сегодня. Начав возводить «клубный поселок » из просторных коттеджей они, в погоне за ситуацией на рынке меняют вид разрешенного использования земельных участков (с ИЖС на «для строительства многоквартирного дома). Затем меняют формат поселка, застраивая свободные площади таунхаусами или трех-пятиэтажными многоквартирками. Если продажи идут хорошо, в крупных многоквартирных жилых комплексах начинают, как грибы, хаотично расти дополнительные многоэтажки (и сбоку парочка таунхаусов - якобы VIP-жилье). Страдают от такой политики жители, собиравшиеся жить в месте с определенной концепцией, с достаточной инфраструктурой. В итоге от концепции мало что остается, а инфраструктуры не хватает на всех.

Теперь панические меры застройщиков будут связаны генеральным планом, который может ограничить застройку в количественном плане, ее этажность и т.п. Уже не получится изменить вид разрешенного использования участка, если это пойдет в разрез с генпланом.

А вот для дачных и садовых участков за пределами поселений (и не входящих в планируемые границы их расширения) мало что изменится. Генеральные планы сел и городов их затронут лишь опосредованно. Например, возле крупной инвестплощадки, на которой строится завод, вряд ли можно возводить коттеджи без соблюдения санитарной зоны.

Граждане же, разумеется, выигрывают. Намного удобнее станет выбирать загородное жилье: кто-то предпочтет поселок, расположенный рядом с городом-аттракционом, где множество развлечений и, заодно отличная транспортная инфраструктура; а кому-то ближе тихое место рядом с городом-памятником, экологически чистое благодаря ограничениям на производство и строительство.

Подготовка генеральных планов поселений, генеральных планов городских округов осуществляется применительно ко всем территориям поселений, городских округов.

Подготовка генплана поселения, генплана городского округа может осуществляться применительно к отдельным населенным пунктам, входящих в состав поселения, городского округа, с последующим внесением в генеральный план изменений, относящихся к другим частям территории поселения, округа.

Строительство новых и реконструкция существующих поселений, городских округов осуществляется в соответствии с генеральными планами , которые разрабатываются на 20 лет.

При этом необходимо предусмотреть резервы территории, обеспечивающие возможность дальнейшего развития поселения, городского округа за пределами указанного срока.

Генплан должен обеспечивать создание четкой планировочной структуры поселения, городского округа и его функциональное зонирование по видам использования:

Для размещения жилой и общественной застройки

Промышленности

Производственных, коммунальных и складских объектов

Сооружений внешнего транспорта

Мест отдыха населения

В генплане должна быть обеспечена высокая экономическая эффективность использования земель, создание производственно – селитебных комплексов, применение рациональной этажности застройки, взаимосвязанное размещение и организация транспортных и инженерных объектов (транспортно – инженерная инфраструктура).

В генплане предусматриваются мероприятия:

По охране воздушного бассейна

По охране источников водоснабжения

Снижению уровня шума, вибрации и электромагнитных излучений

По сохранению памятников архитектуры и культуры, градостроительных ансамблей, памятников садово-паркого искусства и органическому их включению в новую планировку и застройку.

Процесс выполнения работ состоит из 3 х основных этапов:

1. аналитического (изучение современного состояния и предшествующей истории объекта)

2. прогностического (оценка достигнутого уровня и разработка общей концепции развития)

3. синтетического или конструктивного (разработка конкретных проектных предложений)

Разработка генплана включает основные этапы:

1. изучение исходных данных об экономических, природных, демографических и других условиях.

2. подготовку топографической и геологической подосновы.

3. рекогносцировочное обследование.

4. разработку и сравнение вариантов проектного решения.

5. оформление графических и текстовых материалов.

6. согласование проектов с заинтересованными ведомствами.

7. общественное обсуждение проекта.

8. утверждение проекта.

Генеральный план – важнейший градостроительный документ , определяющий общую концепцию территориально – пространственного развития поселения или городского округа.

Он служит основой для всех последующих стадий градостроительного и архитектурного проектирования.

Генеральные планы поселений выполняются, как правило, в масштабе М 1:2000 – М 1:10000;

Генеральный план муниципального округа выполняется, как правило, в масштабе М 1:5000 – М 1:25000, иногда М 1:50000.

Лекция подготовлена доцентом

Кафедры градостроительства РГААИ

Шапошниковой Ю. А.

Литература:

1. Градостроительный кодекс РФ.

2. Федеральный закон № 131 РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ».

3. Яргина З. Н. и др. «Основы теории грдостроительства».

4. В. В. Владимиров, И. А. Фомин «Основы районной планировки».

5. Гутнов А. Э. «Эволюция градостроительства».

Внесение изменений в генеральный план. Согласно ст. 24 ГК РФ “Генеральный план поселения, генеральный план городского округа, в том числе внесение изменений в такие планы, утверждаются соответственно представительным органом местного самоуправления поселения, представительным органом местного самоуправления городского округа”.

Внесение изменений в генеральный план города, поселения и прочее производится на основании проведенных публичных слушаний и представленных заинтересованным лицом документов.

Внесение изменений в генеральный план. Необходимые документы.

• Обращения заинтересованных лиц с предложениями о внесении изменений и дополнений в генеральный план.
• Картографические материалы по определению территории, применительно к которой предлагается внести изменения.

Внесение изменений в генеральный план. Сроки оказания услуг.

Сроки оказания услуг по внесению изменений в генеральный план исчисляются после составления пакета документов для проведения процесса “внесение изменений в генеральный план”.

Срок согласования составляет три месяца со дня направления главой города на согласование проекта генерального плана в части внесенных изменений в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, в Правительство Московской области, в органы местного самоуправления муниципальных образований, имеющих общую границу с муниципальным образованием.

В случае поступления одного или нескольких заключений о несогласии с проектом внесения изменений в генерального плана с обоснованием такого решения глава администрации города в течение тридцати дней со дня истечения установленного срока согласования принимает решение о создании согласительной комиссии.

На основании документов и материалов, представленных согласительной комиссией, глава администрации города вправе принять решение о направлении согласованного или не согласованного в определенной части проекта внесения изменений в генеральный план в городскую Думу для назначения публичных слушаний либо об отклонении такого проекта и о направлении его на доработку.

Проект внесения изменений в генеральный план подлежит опубликованию в одном из изданий для официального опубликования правовых актов органов местного самоуправления муниципального образования не менее чем за три месяца до его утверждения и может размещаться на официальном сайте администрации города в сети “Интернет”.

Проект генерального плана подлежит обязательному рассмотрению на публичных слушаниях, проводимых в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.
Срок проведения публичных слушаний с момента оповещения жителей муниципального образования о времени и месте их проведения до дня опубликования заключения о результатах публичных слушаний не может быть менее одного месяца и более трех месяцев.

Глава города назначает публичные слушания по внесению изменений в генеральный план.

Протоколы публичных слушаний по проекту внесения изменений в генеральный план, заключение о результатах таких публичных слушаний являются обязательным приложением к проекту внесения изменений в генеральный план, направляемому главой администрации города в городскую Думу.
Городская Дума с учетом протоколов публичных слушаний по проекту внесения изменений в генеральный план и заключения о результатах таких публичных слушаний принимает решение об утверждении внесения изменений в генеральный план либо об отклонении проекта внесения изменений в генеральный план и о направлении его соответственно главе администрации города на доработку в соответствии с указанными протоколами и заключением.
Внесение в генеральный план изменений, предусматривающих изменение границ населенных пунктов в целях жилищного строительства или определения зон рекреационного назначения, осуществляется без проведения публичных слушаний.

Внесение изменений в генеральный план. Стоимость услуг.

Стоимость услуг по процессу “внесение изменений в генеральный план” индивидуальна в каждом отдельном случае и зависит от.

· Градостроительное зонирование ·

Типы градостроительных образований

Генера́льный план (генплан, ГП ) в общем смысле - проектный документ, на основании которого осуществляется планировка, застройка, реконструкция и иные виды градостроительного освоения территорий. Основной частью генерального плана (также называемой собственно генеральным планом ) является масштабное изображение, полученное методом графического наложения чертежа проектируемого объекта на топографический , инженерно-топографический или фотографический план территории. При этом объектом проектирования может являться как земельный участок с расположенным на нём отдельным архитектурным сооружением, так и территория целого города или муниципального района .

Генеральный план населённого пункта

Любой генеральный план содержит аналитический блок и блок проектного предложения. Каждый из них, в свою очередь, включает в себя графические материалы, представленные в виде карт (схем), и текстовую часть. Среди обязательных схем в составе генплана Градостроительным кодексом РФ предусмотрены:

• схема объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в границах города;
• схема автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов;
• схема использования территории муниципального образования с отображением границ земель различных категорий, иной информации об использовании соответствующей территории;
• схема границ территорий объектов культурного наследия;
• схема границ зон с особыми условиями использования территорий ;
• схема границ территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
• схема границ зон негативного воздействия объектов капитального строительства местного значения в случае размещения таких объектов;
• схема планируемых границ функциональных зон с отображением параметров планируемого развития таких зон;
• схемы с отображением зон планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения;
• карты (схемы) планируемых границ территорий, документация по планировке которых подлежит разработке в первоочередном порядке;
• схема существующих и планируемых границ земель промышленности, энергетики, транспорта, связи.

Генеральные планы городов и поселений в различных странах различны по названию, составу, функциям и правовому статусу. Реконструкция, застройка и освоение территорий ряда крупных городов ведётся без какого-то ни было единого документа планирования и зонирования территории . В России, как и во многих странах Запада, генплан как юридический документ носит рекомендательный характер, то есть не является . На уровне города, поселения в роли такового выступают правила землепользования и застройки , включающие карту градостроительного зонирования , градостроительные регламенты . По мере перехода страны на рыночные рельсы наблюдается постепенное сокращение сроков действия и уменьшение градорегулирующей роли генплана в пользу документов более низкого уровня - проектов планировки и межевания .

Генеральные планы городов России

Генеральный план (раздел рабочей документации)

Wikimedia Foundation . 2010 .

Смотреть что такое "Генеральный план" в других словарях:

Общий план всего строительства в целом или отдельного строительного объекта (Г. п. всей жел. дор. линии, Г. п. путового развития и расположения зданий и станционных устройств в пределах территории отдельной станции и т. д.). Г. п. дает о таком… … Технический железнодорожный словарь

Генеральный план - (англ. general plan) в РФ градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений. Г.п. разрабатывается в соответствии с утвержденной в установленном порядке градостроительной… … Энциклопедия права

Горного предприятия (a. general mining plan; н. Gesamtzuschnitt des Bergwerkes; ф. plan general de l entreprise miniere; и. plan general de una explotacion minera) содержит комплексное решение вопросов размещения осн. производственных,… … Геологическая энциклопедия

- (проект планирования и застройки) ГОРОДА, ПОСЕЛКА, СЕЛЬСКОГО НАСЕЛЕННОГО ПУНКТА документ, определяющий основные направления использования земель для промышленного, жилищного и иного строительства, благоустройства и размещения мест отдыха… … Экологический словарь

Города, другого поселения, территории, подведомственной органу местного самоуправления градостроительная проектная документация, являющаяся основным юридическим документом, определяющим в интересах населения условия проживания, направление и… … Строительный словарь

Документ, определяющий основные направления использования земель для промышленного, жилищного и иного строительства, благоустройства и размещения мест отдыха населения Словарь бизнес терминов. Академик.ру. 2001 … Словарь бизнес-терминов

генеральный план - — [Л.Г.Суменко. Англо русский словарь по информационным технологиям. М.: ГП ЦНИИС, 2003.] Тематики информационные технологии в целом EN master plan … Справочник технического переводчика

генеральный план - 3.13 генеральный план: Документация по планированию основных работ по инжинирингу и операциям, подготавливаемым до проведения любой крупной интеграции предприятия или другого системного проекта по инжинирингу. Примечание Генеральный план… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

генеральный план - строит. вид градостроительной документации, регулирующий градостроительную деятельность в городах и других поселениях, определяющий условия безопасности проживания населения, обеспечение необходимых санитарно гигиенических и экологических… … Универсальный дополнительный практический толковый словарь И. Мостицкого