Nuomininkų ir verslo centrų savininkų santykiai visada yra interesų pusiausvyra. Pirmieji, kaip taisyklė, suvokdami savo išskirtinumą, reikalauja visų ypatingų sąlygų ir nuolaidų. Pastarieji, suvokdami visus didelės įmonės privalumus nuomininkų būryje, daugeliu atvejų yra pasirengę ką nors paaukoti. Tačiau dažnai tokie santykiai atsiduria aklavietėje ir net persikelia į kitą plotmę...
Kas varde?
Pagrindinis nuomininkas – klientas, kuris dažniausiai užima dideli plotai, nuo 10 iki 50% verslo centro patalpų. Taigi jie yra „PricewaterhouseCoopers“ įmonė Baltosios aikštės verslo centre Lesnaya gatvėje, IBS „North Star“ verslo centre Begovaja, „Yandex“ verslo centre „Red Rose“ Chamovnikuose. Tačiau „inkaras“ yra daugiau prekės ženklas, garsus vardasčia tai reiškia daug daugiau nei užimtųjų skaičius kvadratinių metrų. Kaip, pavyzdžiui, galite nustatyti, kas vadovauja Metropolis verslo centre – Procter & Gamble, Hewlett Packard ar Schlumberger? Kiekviena iš šių įmonių yra pagrindinė verslo centro nuomos verslo veikėja. Aukštą statusą turinčios įmonės gal ir neužima daug vietos, tačiau dėl vardo atpažinimo padidina turto patrauklumą (pavyzdžiui, dideli bankai, tarptautinės, užsienio, valstybinės įmonės ir pan.).
Abiejų tipų biuro „inkarai“ (dideli ir aukšto statuso) yra įdomūs savininkui ekonominio naudingumo požiūriu pristatymo atveju didelis plotas ilgalaikiam ir naujų klientų pritraukimui. „Skirtingai nei prekybos centre, biuro „inkarui“ verslo centras yra tik patogus darbo vieta, ir jis nepriklauso nuo to, kokie lankytojai ateina pas kaimynus“, – sako bendrovės „Maitre Rocher Malmaison“ komercinio nekilnojamojo turto skyriaus vadovas Vladimiras Lušnikovas. — Svarbiausia yra atsižvelgti į jų veiklos pobūdį renkantis bazinius nuomininkus ir stengtis išvengti bet kokio interesų sutapimo. Be to, kai kurie verslo centrai yra beveik visiškai padalinti tarp tokių įmonių. Tai sėkmingiausi projektai, kuriuose vėl įvesti ikikriziniai minimalaus nuomos ploto apribojimai. Prasčiausiai sėkminguose verslo centruose (ypač naujuose ir prastai įrengtuose), priešingai, gali nebūti nei vieno „inkaro“.
Didelių nuomininkų skaičius gali priklausyti nuo biurų centro dydžio. Į verslo centrą, kurio plotas 20 tūkstančių kvadratinių metrų. m, kaip taisyklė, kviečiamas vienas ar du „inkarai“. Už 50-60 tūkst. Turime dvi ar tris pagrindines įmones. Tačiau kartais, jei verslo centras yra apie 100 tūkst. m, gali būti nuo penkių iki septynių „inkarų“. Ryškus pavyzdys tokią didelę erdvę dalija verslo centras „Omega Plaza“.
Nuo biuro centro dydžio priklauso ir nuomininko, kuris laikomas baziniu nuomininku, užimamas plotas. Jis gali būti nuo 2 iki 10 tūkstančių kvadratinių metrų. m
Prekės ženklo trauka
Bendradarbiavimo su stambiu klientu nauda, kaip sakoma, akivaizdi. Pradėkime nuo to, kad pagrindinis verslo centro nuomininkas iš esmės skiriasi nuo jo kolegos prekybos centre. Prekybos centre tai yra „magnetas“, į kurį nukreipiamas vartotojų srautas. Verslo centre jo buvimas pabrėžia paties pastato autoritetą, yra jo aukšto lygio įrodymas ir pritraukia kitus nuomininkus. Tuščias biurų centras net emociškai atstumia potencialius klientus ir sukelia nepasitikėjimą. Tačiau informacija, kad, pavyzdžiui, žinoma Vakarų korporacija jau yra pasirašiusi nuomos sutartį, verčia į turtą pažvelgti visai kitaip. Tarkime, jei Pepsi kompanija pasirinko šį verslo centrą, vadinasi, tai vertas pastatas.
„Verslo centro „inkarų“ paieška ir pritraukimas vykdomas pradiniame statybos etape, o kartais net ir projektuojant centrą“, – sako Jones Lang LaSalle ekspertai. „O sutarties sudarymas su jais ankstyvoje statybų stadijoje, žinoma, yra naudingas vystytojui, nes pritraukia potencialių nuomininkų dėmesį į projektą, didina jo įvaizdį ir prestižą.
„Kai kuriose pramonės šakose pirmaujantis žaidėjas, išsinuomojęs patalpas tam tikrame verslo centre, pritraukia ir mažesnius partnerius“, – pažymi konsultacijų bendrovės RRG generalinis direktorius Denisas Kolokolnikovas. — Dažniausiai tokios situacijos nutinka sferoje aukštųjų technologijų, dujų ir naftos pramonėje“.
Kitas neabejotinas pranašumas yra ekonominis. Paprastai „inkarai“ užima didelį plotą ir pasirašo sutartį keleriems metams: savo biurą sieja su pasirinktu verslo centru ir retai keičia vietą. Tai reiškia, kad pastato savininkas gauna garantuotas stabilias nuomos pajamas iš nemažos savo verslo centro dalies ir net ilgam laikui. „Tokiu būdu savininkas gali kurti savo planus kartu su „inkaru“: pavyzdžiui, planuoti sutarčių su kitais nuomininkais sąlygas“, – sako Maksimas Žulikovas, „Penny Lane Realty“ biuro nekilnojamojo turto departamento plėtros direktorius. – Santykinai kalbant, jis gali duoti patalpas nuo pirmo iki penkto aukšto didelei įmonei, o šeštojo ar septintojo aukšto klientams surašys ne tokią ilgą sutartį, galbūt net su teise nutraukti prieš terminą su protinga. įspėjimo terminas. Taigi, jei „inkaras“ pradės plėstis, savininkas turės galimybę jam atiduoti gretimas teritorijas, kad neprarastų vertingo kliento.
Be to, ilgalaikė sutartis su didele įmone supaprastina banko skolinimo procesą kūrėjui ar nekilnojamojo turto savininkui, nes žinomos įmonės pavadinimas (įprastai Coca-Cola arba IBM) gali būti papildoma garantija. Bet kuriuo atveju, prieš krizę tokias nuomos sutartis turintys skolininkai greitai gaudavo pinigų naujiems projektams vystyti.
Taip pat verslo centras, padalintas tarp kelių pagrindinių nuomininkų, yra patrauklesnis potencialiems instituciniams investuotojams. „Daugeliu atvejų įvaizdis padidina investicinį patrauklumą ir projekto kainą“, – pažymi D. Kolokolnikovas. — Juk priimdamas sprendimą pirkėjas įvertina ne tik pastato kokybę, bet ir nuomininkus. Ir toks „inkaras“ žada savo savininkui stabilias pajamas. Ypač jei šiame pastate yra keli didelės įmonės: tai verslo centrui suteikia solidumo lyginant su panašiu, bet išnuomotu nedideliais vienetais su nuolatine nuomininkų rotacija.
Galiausiai, kelių didelių klientų buvimas biuro centre supaprastina objekto valdymą. Ir, žinoma, neramus verslo centras su nestandartine vieta ar per aukšta kaina neapsieina be pagrindinio nuomininko.
Preferencinis gydymas
Apskritai žinomi prekių ženklai, nuomojantys patalpas pastate, ženkliai padidina turto likvidumą: šis verslo centras bus įvertintas 10% brangiau ir jį parduoti bus daug lengviau. Pavyzdžiui, 2-ajame Zvenigorodsky Proezd esančiame verslo centre yra tokių didelių kompanijų kaip „Oriflame“, „Philips“ ir „Mars“ biurai. O žinomų nuomininkų buvimas puikiai pasitarnavo pastato savininkui – jis buvo parduotas už ženklią priemoką už pradinę kainą. Todėl, sudarydami sutartį su pagrindiniais nuomininkais, savininkai dažniausiai daro rimtų nuolaidų, ypač jei tai pirmasis didelis klientas.
Iš esmės inkarams suteikiama finansinė nauda. Visų pirma, tai lengvatinis tarifas – nuolaida gali svyruoti nuo 5 iki 30 proc. Jos dydis priklauso nuo nuomotojo: nuolaida artėja prie maksimumo, jei savininkas turi įsipareigojimų bankui dėl verslo centro užpildymo termino arba jei šio pagrindinio nuomininko įvaizdis didelę įtaką Rinkoje. Taigi bendrovė TNK BP vien dėl prekės ženklo atpažinimo už itin konkurencingą kainą rinkoje išsinuomojo 20 verslo centro „Nordstar Tower“ aukštų.
Taip pat didelę reikšmę pats turi biurų komplekso statusą. „Jei projektas sėkmingas, sodo žiede, kur paklausa biuro nekilnojamasis turtas, nereikia tikėtis didelės nuolaidos“, – sako Jurijus Taranenko, MIEL – Komercinio nekilnojamojo turto bendrovės direktorius. „Jei savininkas bando privilioti stiprų nuomininką į atokų turtą, esantį už Trečiojo žiedinio kelio, nuolaida gali būti reikšminga.
Be finansinio komponento, dideli ir žinomų įmonių gali tikėtis daugybės kitų malonių premijų, kurių neprašys: pirmumo teise išplėsti patalpas ar pratęsti nuomos sutartį, specialios Jūsų biuro apdailos ir įrengimo sąlygos (pavyzdžiui, pagal savo projektą), įtaka infrastruktūros operatorių pasirinkimui. Gali būti pareikalauta jiems suteikti didesnį automobilių stovėjimo vietų skaičių arba nuolaidą jų nuomai, nemokamų vietų svečiams, o tai šiuo metu tampa ypač aktualu dėl sugriežtintų nuobaudų ir padidintų baudų už nelegalų stovėjimą Maskvoje iki 2500 rublių. Jie gali prašyti išmokų apmokėdami už tiekėjų paslaugas ir net už dyzelinių generatorių tiekimą. „Dideliui nuomininkui dažnai suteikiama sklypas šalia pastato, kad jis savo lėšomis galėtų joje įdėti papildomų pajėgumų“, – sako Romanas Shcherbakas, GVA Sawyer biuro nekilnojamojo turto skyriaus vadovas. „Paprastiems nuomininkams to nereikia, nes tai labai brangūs ištekliai, tačiau „inkarams“ suteikiamos tokios pirmenybės.
Taip pat gražus papildymas gali būti galimybė ant pastato pastatyti iškabą ar nuomininko logotipą, organizuoti atskirą įėjimą, liftą ar registratūrą, dalį fasado apdaila firminiu stiliumi, specialios įmonės maitinimo sąlygos, jei visa tai leidžia dizaino elementai verslo centras
Ekspertų teigimu, bendra nuolaida gali siekti 15-25%, lyginant su kitų komplekso nuomininkų kaštais. Visi šie privalumai galiausiai, žinoma, mažina verslo centro pelningumą. Tačiau pasirašęs sutartis su keliais nuomininkais, kaip taisyklė, savininkas gali drąsiai didinti nekilnojamojo turto įkainius – įvyko lūžis, leidžiantis pasiekti planuotą pelningumo lygį. „Šios nuolaidos atsiperka daugiau vėlyvoji stadija, kai pastatas jau paruoštas ir susiformavo „inkarų“ telkinys“, – komentuoja Pavelas Yanševskis, „S.A. Ricci“ partneris. — Rekomenduojame kūrėjams vis tiek skirti tam tikrą sritį pagrindiniams klientams. Išnuomojus jiems 80% verslo centro patalpų su nuolaida, nuolaidos susigrąžinti bus neįmanoma.
Nesantaikos obuolys
Turėdami visus neginčijamus „inkarų“ pranašumus, jie turi vieną labai didelį trūkumą - toks centro žaidėjas turi daugiau svertų prieš savininką. Tiek, kad nekilnojamojo turto savininkai dažnai gali tapti tokių nuomininkų įkaitais: juk „inkarui“ išėjus, verslo centre atsiras daug laisvos vietos, kurią vėl reikės nuomoti. Savininkas praranda didžiąją dalį pinigų srauto. Tokias patalpas visiškai išnuomoti labai sunku, o padalyti jas nuomai prireiks kelių mėnesių. Jei rinkos sąlygos bus palankios, savininkas, žinoma, greitai užpildys erdvę, kitaip jis rizikuoja likti be nieko. Paprastai nėra lengva rasti „inkaro“ pakaitalą. Suprasdamas tai, didelis nuomininkas dažnai pradeda žaisti savo žaidimą, reikalaudamas tam tikrų naujų nuolaidų. Taip pat gali būti naudojami tiesioginiai grasinimai atsisakyti sandorio, sulaužyti sutartį ar palikti konkurentus. Konfliktai su „inkarais“ yra kita istorija.
Prieš krizę „VimpelCom“ planavo išsinuomoti biurą verslo centre „Wave Tower“, o preliminarią nuomos sutartį sudarė tuomet, kai objektas buvo pradiniame statybos etape. Savininkas nespėjo laiku atlikti patalpų remonto, o „VimpelCom“, suprasdamas, kad negalės persikelti kaip planuota, pasinaudojo teise atsisakyti sutarties. Be to, statybų metu išaugo įmonės poreikiai: vietoje 18 tūkst. m VimpelCom jau reikėjo patalpų, kurių plotas apie 35 tūkst. m nuomos kaina pagal sutartį buvo 600 USD/kv. m/metus, o iki pastato eksploatacijos pradžios patalpas būtų galima išnuomoti mažiausiai už 850-900 USD/kv. m/metus. Taigi, net ir sumokėjus netesybas, savininkui buvo naudinga nutraukti nuomos sutartį. Tai retas atvejis, kai nuomininkui ir nuomotojui pavyko be nuostolių išspręsti interesų konfliktą.
Tačiau yra situacijų, kurios yra daug pikantiškesnės. Prieš krizę vienas žinomas prekės ženklas pagal preliminarią sutartį išsinuomojo 37 tūkst. m verslo centre „Nord Star Tower“. Nuomininkas turėjo mokėti apie 800 Lt/kv. m/metus, tačiau prasidėjus pasauliniam finansiniam krachui 1 ketv. m šios patalpos, vargu ar kas galėjo sumokėti net 600 USD. Rinkos sąlygos kardinaliai pasikeitė, potencialus „inkaras“, pažeidęs sutarties sąlygas, taip ir neįsikėlė į naują biurą.
Kitas pavyzdys – verslo centro „Gorky Park Tower“ savininko ir žinomos telekomunikacijų bendrovės, kuri išsinuomojo didžiąją dalį verslo centro patalpų, santykių istorija. „Siekdami organizuoti šios įmonės biurą, patalpas savo pastate įrengėme pagal jų projektą“, – sako savininko atstovė. „Be to, jie prašė ekonominės klasės apdailos, o tai šiek tiek keista žinomo pasaulinio prekės ženklo įmonei. Nors tai prieštarauja mūsų pastato klasei, sutikome su jų sąlygomis, nes klientas išnuomojo kelis aukštus penkerių metų laikotarpiui ir pažadėjo šias patalpas ateityje nuomotis. Be to, taikėme nemenkas nuolaidas nuomai“.
Praėjus kuriam laikui po sutarties pasirašymo, visiškai pasikeitė įmonės vadovybė, kuri išpažino taupymo politiką, įskaitant darbuotojų atleidimą ir nuomos išlaidų mažinimą. Iš pradžių jie subnuomojo vieną iš savo aukštų, o tada visiškai jo atsisakė.
„Tuomet šios įmonės vadovybė, remdamasi sunkia finansine padėtimi, paprašė gerokai sumažinti nuomą“, – tęsia istoriją savininko atstovė. „Derybos nepriėjo prie abipusio supratimo, klientas nusprendė nutraukti sutartinius santykius.
Kadangi nuomos sutartis buvo nutraukta anksčiau laiko, iškilo klausimas dėl suteiktos kompensacijos. Bet jo ten nebuvo. Kadaise buvęs stambus ir perspektyvus nuomininkas, priešingai nei buvo sudaryta sutartis, reikalavo grąžinti užstatą, atsisakė atkurti patalpas į pradinę būklę (išplanavimas buvo gana specifinis, suprojektuotas pagal kliento technologinius poreikius), reikalavo grąžinti 2012 m. neįskaityta avanso dalis. Derybos vyko ilgą laiką ir baigėsi tuo, kad abi šalys padavė viena kitai ieškinį: nuomininkas pareiškė reikalavimą išieškoti iš savininko užstato sumą ir avansinį mokėjimą, nuomotojas – dėl 2015 m. nuomos mokesčiai ir baudos už pavėluotą patalpų grąžinimą. Dėl to teismas stojo į verslo centro savininką ir surinko visas reikiamas nuobaudas.
Taigi išeina, kad, viena vertus, didelis nuomininkas reiškia ilgalaikius santykius ir stabilų pinigų srautą, o iš kitos – galimą problemų šaltinį. Žinoma, atvirai skandalingos istorijos rinkoje yra nedaug. Nors dauguma iš jų, žinoma, yra nuspręsta uždarytos durys. Dažniausiai verslo centro savininkas ir nuomininkas vis tiek susitaria. Be to, „inkarai“ paprastai yra įmonės, turinčios didelius vardus ir vertinančios savo reputaciją. O savininkui rūpi ir verslo centro įvaizdis, kad nesumažėtų finansiniai srautai iš nuomos.
Komercinis nekilnojamasis turtas, Nr. 17 (192)
Jelena Stepanova, „Capital Legal Services“ partnerė
Ne paslaptis, kad teisingas inkarų pasirinkimas yra vienas pagrindinių viso prekybos centro sėkmės ir patrauklumo veiksnių. Tai ne paslaptis patiems nuomininkams. Jie žino savo vertę ir, nepaisant aktyvaus kūrėjų pasipriešinimo, derantis dėl nuomos sąlygų išnaudoja savo privilegijuotą padėtį. Taigi, net ir turint didelį norą, pakeisti objekto inkarus nėra lengva.
Be mažos nuomos, vystytojai dažnai turi sutikti su kitomis sąlygomis: išsamiais inkaro reikalavimais dėl būklės ir Techninės specifikacijos nuomojamos patalpos, patogesnių sąlygų sukūrimas atliekant patalpose apdailos darbus, subalansuota šalių atsakomybė pažeidus nuomos sutartį. Dažnai pagrindinis nuomininkas taip pat siekia uždrausti atidaryti parduotuves, kurios konkuruoja su pagrindiniu nuomininku tiek prekybos centre, kuriame yra nuomojamos patalpos, tiek šalia esančiuose vystytojui priklausančiuose prekybos centruose.
Aptardami nuomos sąlygas, nuolatiniai nuomininkai ypatingą dėmesį skiria nuomos sutarties nutraukimo pagrindams. Šalių požiūrį į susitarimą šiuo klausimu daugiausia lemia abipusis suinteresuotumas vienas kitu ir partnerystės santykių palaikymu per visą nuomos sutarties galiojimo laiką. Sutarties nutraukimas prieš terminą itin nenaudingas tiek inkarui, kuris investavo nemažas lėšas į patalpų apdailą, tiek nuomotojui, kuris yra priverstas ieškoti naujo operatoriaus, negaudamas pajamų iš tuščių patalpų gana ilgą laikotarpį. ieškant.
Be to, atsiskyrimas su pagrindiniu nuomininku sumažina bendrą prekybos centro lankytojų antplūdį, mažina kitų nuomininkų pajamas ir dėl to mažėja nuomos mokesčiai, priklausomai nuo apyvartos dydžio.
Šis abipusis suinteresuotumas nuomos santykių stabilumu lemia tai, kad praktikoje nuomos sutartyse, sudaromose su pagrindiniais nuomininkais, iki minimumo sumažinamas pagrindų nutraukti sutartį prieš terminą. Paprastai jie apsiriboja tik rimčiausiais sutartinių įsipareigojimų pažeidimais, tokiais kaip: nuomos nemokėjimas, vengimas perduoti ar priimti patalpas nuomai, netinkamas patalpų naudojimas, patalpų defektų, trukdančių jomis naudotis, buvimas, daro žalą.
Kūrėjai ir inkarai dažniausiai nepatenkinti vienašališko nuomos sutarčių nutraukimo priežasčių sumažinimu. Kalbant apie nuolatinius nuomininkus, praktikoje gana dažnai įtraukiama sąlyga, kad nuomos sutartis gali būti vienašališkai nutraukta tik tuo atveju, jei kaltoji šalis per tam tikrą laikotarpį nepašalina jos nutraukimo pagrindų. Dėl aukščiau aprašytų sąlygų įtraukimo į nuomos sutartį, vienašališko nuomos sutarties nutraukimo tikimybė sistemingai linksta į nulį, o tai visiškai atitinka abiejų šalių interesus.
Įstatymas padėti
Tačiau niekas nėra apsaugotas nuo situacijų, kai nuomotojui gali kilti objektyvus poreikis anksčiau laiko nutraukti nuomos sutartį su pagrindiniu nuomininku. Priežastys gali būti įvairios.
Pasitaiko atvejų, kai pavieniai vystytojai, siekdami pritraukti tam tikrą inkarą į prekybos centrą, sutiko su itin maža nuomos kaina. Dėl to savininkų investicijos į projektą neatsipirko arba atsipirko per pernelyg ilgą laiką. Pagrindiniams nuomininkams nesutikus savanoriškai iš naujo derėtis dėl nuomos, savininkams neliko jokios kitos protingos išeities, kaip tik siekti nuomos sutarčių nutraukimo.
Kai kuriais atvejais kūrėjas iš pradžių suklydo pasirinkdamas inkarą, kuris neužtikrino reikiamo lankytojų srauto. Savininkas įžvelgė logišką išeitį iš šios situacijos – nutraukti su juo nuomos sutartį ir ieškoti naujo inkaro. Taigi žinomas pavyzdys, kai viename iš Maskvos prekybos centrų „Ramstore“ parduotuvę pakeitė „Auchan“ hipermarketas, dėl to prekybos centro lankytojų skaičius pastebimai išaugo.
Galiausiai pagrindinis nuomininkas gali elgtis nesąžiningai ir pažeisti sutarties sąlygas. Esant tam tikrai kritinei pažeidimų masei, net ir kantriausiam nuomotojui gali kilti didelis noras nutraukti su juo sutartį. Iškilus probleminiams atvejams, nuomotojas dažnai nustemba pamatęs, kad nuomos sutartyje nenumatytas jo situacijai tinkamas nutraukimo pagrindas. Tokiomis aplinkybėmis kūrėjas lieka Paskutinė viltis- stenkitės tiesiogiai dabar galiojančiuose civiliniuose teisės aktuose rasti pagrindą nutraukti nuomos sutartį.
Įstatymas numato, kad nuomos sutartis gali būti vienašališkai nutraukta tiek joje numatytais pagrindais, tiek iš esmės pasikeitus aplinkybėms arba šaliai iš esmės pažeidus sutarties sąlygas.
Tuo pačiu metu reikšmingas aplinkybių pasikeitimas ir esminis sutarties sąlygų pažeidimas užsakovui suteikia teisę nutraukti nuomos sutartį išimtinai teismo tvarka, dėl ko teismui būtina įrodyti tiek esamų pažeidimų faktas ir jų reikšmingas pobūdis.
Esminiu aplinkybių pasikeitimu įstatyme suprantamas situacijų, kurių negalėjo protingai numatyti sutarties nutraukimu suinteresuota šalis ir kurios yra tokios nepageidaujamos šiai šaliai, kad ji niekada nebūtų sudariusi sutarties ar sudariusi, atsiradimas. jei ji galėtų numatyti tokių aplinkybių atsiradimą, ji būtų žymiai kitokia.
Tačiau vargu ar vystytojas turėtų tikėtis, kad teismas, pavyzdžiui, jo klaidas nustatydamas nuomos mokesčio dydį vertins kaip esminį aplinkybių pasikeitimą.
Pagal vyraujančią teismų praktika kūrėjas, būdamas asmuo, kuris atlieka verslumo veikla, turi pagrįstai numatyti bet kokių pokyčių finansinius rodiklius darantis įtaką jo suinteresuotumui sudaryti ir vykdyti nuomos sutartį. Šiuo metu yra daug tokio pobūdžio teisminių precedentų komercinio nekilnojamojo turto nuomos srityje.
Esminiu sutarties pažeidimu įstatymas supranta vienos iš šalių padarytą sutarties pažeidimą, dėl kurio kitai šaliai padaroma tokia žala, kad ji iš esmės netenka to, kuo turėjo teisę remtis sudarydama sutartį.
Rusijos Federacijos civiliniame kodekse kaip tokie pažeidimai yra nurodyti: nuomininko naudojimasis turtu reikšmingai pažeidus sutarties sąlygas ar turto paskirtį arba pakartotinai pažeidus, reikšmingas turto pablogėjimas. nuomininkas, nuomininko nemokėjimas nuomos mokesčio daugiau nei du kartus iš eilės pasibaigus sutartyje nustatytam mokėjimo terminui, taip pat vengimas nuomininkui atlikti jam privalomus kapitalinio remonto darbus.
Tačiau net ir vieno iš minėtų pažeidimų buvimas nereiškia garantuoto nuomos sutarties nutraukimo. Taigi įstatymas numato, kad nuomotojas gali turėti teisę nutraukti nuomos sutartį tik išsiuntęs nuomininkui raštišką įspėjimą apie būtinybę įvykdyti savo prievolę per protingą terminą. Jei pažeidimas pašalinamas, o pats nuomininkas nėra suinteresuotas nutraukti, tolesnis sutarties nutraukimas yra neįmanomas.
Nepatrauklus inkaras
Tačiau net ir nurodytos ieškinio tvarkos laikymasis nereiškia, kad sutartis tikrai bus nutraukta. Faktas yra tas, kad teismai atsižvelgia į daugybę niuansų, leidžiančių įvertinti pažeidimo reikšmę.
Yra žinomas atvejis, kai parduotuvę TECHNOSILA atidaręs inkarinis nuomininkas daugiau nei keturiasdešimt kartų vėlavo sumokėti nuomos mokestį. Nepaisant to, teismas atsisakė tokį pažeidimą laikyti reikšmingu, nes nuomininkas skolą sumokėjo prieš nuomotojui kreipdamasis į teismą. Nuomotojui buvo atsisakyta nutraukti nuomos sutartį.
Kitu atveju šalys sudarė patalpų, skirtų parduotuvei „Perekrestok“, nuomos sutartį, kurioje šalys nustatė, kad nuomojami plotai skirti maisto prekių parduotuvei įsikurti. Dėl to, kad nuolatinis nuomininkas nuomojamose patalpose pradėjo prekiauti ne maisto prekėmis ir ignoravo savininko reikalavimus nutraukti tokią veiklą, savininkas kreipėsi į teismą su ieškiniu dėl nuomos sutarties nutraukimo dėl netinkamo patalpų naudojimo. Tačiau teismas laikė, kad prekyba ne maisto prekėmis patalpose, skirtose įsikurti maisto prekių parduotuvei, neprieštarauja patalpų paskirčiai, nes pagal verslo praktiką ne maisto prekėmis gali būti prekiaujama ir maisto prekių parduotuvėse.
Vystytojui reikalai dar labiau apsunkina, kai jis kreipiasi į teismą dėl sutarties nutraukimo, jei pagrindinis nuomininkas padaro pažeidimus, kurie įstatyme nėra tiesiogiai įvardijami kaip esminiai pažeidimai. Praktikoje buvo atvejis, kai nuomotojas ir nuolatinis nuomininkas – parduotuvė DIXY nuomos sutartyje nustatė draudimą prekiauti vaikiškais žaislais. Nuomininkui nuomojamose patalpose pradėjus prekiauti vaikiškais žaislais ir nereagavus į nuomotojo reikalavimus pašalinti tokį pažeidimą, nuomotojas kreipėsi į teismą su ieškiniu dėl sutarties nutraukimo. Tačiau teismas šį pažeidimą laikė neesminiu dėl to, kad nei įstatymai, nei nuomos sutartis jo neapibrėžia kaip reikšmingą, taip pat dėl to, kad nuomotojas nepateikė įtikinamų priešingų įrodymų.
Pretenzijos, pagrįstos prievolės pažeidimu, kuri sutartyje aprašoma vertinamaisiais kriterijais, yra dar mažesnė tikimybė.
Taigi vieną dieną nuomotojas kreipėsi į teismą, prašydamas nutraukti nuomos sutartį dėl to, kad DIXY parduotuvės nuolatinis nuomininkas pažeidė pareigą išlaikyti „patrauklią išvaizda» nuomojamos patalpos. Teismas, atsisakydamas tenkinti ieškinį, pažymėjo, kad išorinių nuomojamų patalpų patrauklumo kriterijai yra vertinamojo pobūdžio ir nuomotojo ar trečiųjų asmenų neigiamas nuomojamų patalpų išvaizdos įvertinimas nerodo esminio pažeidimo. nuomos sutarties.
Sunkus atvejis
Susiklosčiusios plėtotojų ir nuolatinių nuomininkų verslo praktikos požiūriai į susitarimo dėl nuomos sutarties sąlygų dėl jos nutraukimo bei nuomos sutarties nutraukimo taisyklių taikymo teisme praktika nuomos sutarties nutraukimą apsunkina. kūrėjas.
Siekiant, kad vystytojo vienašališkas nuomos sutarties nutraukimas būtų realesnis, nuomos sąlygų susitarimo etape rekomenduojama nustatyti aiškų visų nuomotojui reikšmingų pažeidimų sąrašą ir siekti nurodyti visus šiuos pažeidimus. pažeidimai kaip pagrindas nutraukti nuomos sutartį. Taip pat nereikėtų pažymėti, kad nuomos sutartyje išvardinti esminiai nuomininko padaryti pažeidimai suteikia vystytojui teisę nutraukti nuomos sutartį nesikreipiant į teismą, atsisakant vykdyti sutartį. Be to, aprašant reikšmingus pažeidimus, suteikiančius teisę nutraukti sutartį, reikėtų vengti bet kokių vertinamųjų kategorijų.
Nepriklausomai nuo nuomos sutartyje numatytų sąlygų, santykių su pagrindiniu nuomininku nutraukimas bet kokiu atveju sukelia didelių finansinių nuostolių abiem šalims. Siekdamas sumažinti tokių nuostolių tikimybę iki minimumo, savininkas turėtų būti itin atidus tiek rinkdamasis pagrindinį prekybos centro nuomininką, tiek rengdamas nuomos sutarties su juo nuostatas, nes tai yra pats detaliausias iš visų teisinių ir ekonominius aspektus yra pagrindinė ilgalaikio ir abipusiai naudingo bendradarbiavimo tarp nuomotojo ir pagrindinio nuomininko prielaida.
Patalpų nuoma šiandien yra daugiau pelningas verslas nei gamyba, todėl vis daugiau verslininkų nori užsidirbti tokiu būdu. Sunkiausias dalykas tokioje įmonėje yra rasti tinkamą nuomininką. Išsiaiškinkime, ką ši frazė reiškia ir kokias savybes ji turi
Kas yra nuomininkai
Prieš apibrėžiant pagrindinį nuomininką, verta prisiminti, kas vadinamas nuomininku. Tai individualus arba teisinė, kuri sudaro rašytinę sutartį su pastato (ar kito turto) savininku dėl teisės juo naudotis. Mainais nuomininkas sutinka sumokėti savininkui finansinę kompensaciją. Jo dydis ir mokėjimų dažnumas yra nurodyti sutartyje.
Be gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų, galite išsinuomoti įrangą, žemė, transporto priemonių ir net ištisas įmones. Beje, įvairių dalykų nuoma vadinama nuoma.
Nuomininkų tipai
Jei atsižvelgsime į prekybinio ploto nuomininkus, tada paprastai yra trys tipai:
- Nuolatinis nuomininkas. Daugeliu atvejų jis apima nedidelį plotą , todėl atneša labai kuklų pelną.
- Subnuomininkas. Kartais nuomojamo ploto vienai įmonei būna per daug. Todėl „papildoma“ erdvė perleidžiama mažesnėms organizacijoms. Dažnai atsitinka taip, kad nuomininkai iš subnuomos uždirba daugiau nei jų mažmeninės prekybos vieta, esanti likusioje teritorijoje.
- Inkarinis nuomininkas. Prekybos centrų savininkų geidžiamiausias „klientas“. Kodėl? Pasvarstykime.
Pagrindinis nuomininkas: kas tai?
Norint geriau suprasti tokių nuomos sutarčių esmę, verta prisiminti prekybos centrų atsiradimo istoriją.
Kadangi žemės kaina miestų pakraščiuose ir už jos ribų visada buvo mažesnė, ten visada buvo pelningiau statyti parduotuves. Išliko viena problema: kaip pritraukti pirkėjus? Galų gale, norint ten patekti, reikia skirti daugiau laiko ir pastangų, nei tiesiog eiti į netoliese esančią parduotuvę turėti namus arba dirbti.
Siekiant išspręsti šią problemą, ruošiantis atidaryti kitą prekybos kompleksą, jame esanti teritorija pradėta nuomoti parduotuvėms su unikaliais arba labai pigiais produktais. Jie tapo magnetu, traukiančiu klientus į prekybos kompleksą. Tokie nuomininkai, kurie faktiškai tarnavo kaip viso komplekso reklama, buvo pradėti vadinti inkariniais nuomininkais. Konkretaus prekybos centro pelningumas priklauso nuo jų prieinamumo.
Šio tipo nuomos ypatybės
Pagal kokius ypatumus galite atpažinti pagrindinius nuomininkus
- Vidutiniškai jie užima nuo 5 iki 15 proc bendro ploto patalpose. Didžiausia suma jų nuomojama teritorija – ne daugiau kaip 50 proc.
- Būtent šios parduotuvės (ar kitas paslaugas teikiančios įstaigos), kaip taisyklė, pritraukia didžiąją dalį pirkėjų į prekybos centrą, todėl jų reklama gali būti visur prekybos centre.
- Dažnai nuomininko vieta prekybos komplekse yra antrame, trečiame aukšte (ar kitose mažiau patraukliose vietose). Tai daroma tam, kad patekęs į jas potencialus pirkėjas galėtų susipažinti su mažiau žinomų parduotuvių produkcija. Už tokią reklamą nuomotojas dažniausiai nuomininkui daro sutartą nuolaidą arba suteikia jam kitų lengvatų.
- Paprastai tokia mažmeninė prekybos vieta siūlo platų prekių asortimentą klientams patraukliomis kainomis. Todėl dažniausiai pagrindiniai prekybos centrų nuomininkai yra įvairūs prekybos centrai. Dauguma plačiai paplitęs jų specializacija – maistas, chemikalai ar buitinė technika. Kartais jų gali būti keli iš karto: pavyzdžiui, pirmame aukšte yra bakalėjos prekybos centras, o trečiame - Buitinė technika. Antrasis aukštas ir tuščios erdvės kituose dviejuose yra paskirstytos tarp mažų, labai specializuotų parduotuvių ir biurų.
Inkarinio lizingo privalumai prekybos centrų savininkams
Pastaruoju metu pastatų savininkai vis dažniau nori turėti kuo daugiau „inkarų“ tarp savo klientų. Kodėl taip yra?
- Visų pirma, jie patys pritraukia klientus, suteikdami platesnį kitų prekybos centro parduotuvių eksponavimą.
- Pastato savininkas mažiau išleidžia savo patalpų reklamai, nes pagrindinis nuomininkas savarankiškai vykdo savo rinkodaros kampaniją. Beje, už pastato fasado ar bent dalies jo apdailą kartais susimoku pats.
- Toks nuomininkas atneša daugiau pelno nei mažos prekybos vietos. Beje, pasitaiko atvejų, kai nuomotojas net negauna užmokesčio už naudojamų patalpų plotą ir Komunalinės paslaugos, ir procentas nuo bendrų įmonės pajamų.
- Turėdamas ypač sėkmingą inkarą, pastato savininkas gali pakelti mažesnių prekybos vietų, kurių klientų srautas didėja jo sąskaita, nuomos mokesčius.
Kokią naudą gauna pagrindinis nuomininkas?
Tapęs „inkaru“ nuomininkas taip pat retai praranda pinigus ir gauna tam tikras naudą.
Deja, rinkodaros strategija, pagrįsta inkaro nuoma, ne visada būna sėkminga. Yra žinomi atvejai, kai gerai išreklamuotos prekybos vietos bankrutavo, o prekybos centro savininkui vėl teko ieškoti naujo „inkaro“. Todėl inkaras kartu su daugybe privalumų (lyginant su kitais patalpų nuomininkais) prisiima ir didelę riziką. Nors nuomotojas vis tiek bus finansinis laimėtojas.
"Inkarų" tipai
Verta paminėti, kad pagrindinis nuomininkas ne visada yra parduotuvė. Aišku, kad pagrindinis bet kokios prekybos tikslas esmė yra gauti pelną, tačiau dažnai tokie klientai specializuojasi ne tiesioginiuose pardavimuose, o tam tikrų paslaugų teikime. Žinodami tai, galime nustatyti pagrindinius "inkarų" tipus.
- Prekybos centrai. Dažniausiai jie yra pagrindiniai prekybos centrų nuomininkai. Kiekvienas, buvęs bent mažame prekybos centre, gali išvardyti tokių punktų sąrašą. Nors dažniausiai tai yra bakalėjos prekybos centrai, kartais jie gali turėti skirtingą specializaciją. Pavyzdžiui, parduodant drabužius, Statybinės medžiagos arba technologija.
- Sporto salės, kūno rengybos centrai ir panašios įstaigos dažnai yra nuolatiniai nuomininkai.
- Švietimo įstaigos. Žinoma, jie nėra tokie plačiai paplitę ir pelningi kaip pirmieji du tipai, tačiau kai kuriais atvejais jie yra „inkarai“. Paprastai tai yra privatūs studijų kursai užsienio kalbos, kirpėjų, kosmetologų, manikiūrininkų ir pedikiūro meistrų mokyklos ir kt.
- Pramogų kompleksai. Vienas is labiausiai bendras„inkarų“ tipai po prekybos centrų. Tai gali būti čiuožyklos, kino teatrai, baseinai, boulingo takai, pirtys ir kt. Paprastai jos yra labai patogios nuomotojams, nes aplink jas galite rasti daugybę restoranų ar parduotuvių, prekiaujančių atitinkama įranga (pavyzdžiui, maudymosi kostiumėliais prie baseinų, pačiūžos prie čiuožyklų, rankšluosčiai ir muilas bei šampūnai prie pirčių).
„Inkarų“ pavyzdžiai
Norėdami geriau suprasti nagrinėjamos sąvokos esmę, panagrinėkime keletą
Pavyzdžiui, paimkite garsųjį prekybos centrą „Shchelkovo“. Nepaisant to, kad jis yra tik dviejų aukštų, juose gali laisvai tilpti daugiau nei du šimtai mažmeninės prekybos vietų. Tuo pačiu metu pagrindiniai inkarai yra Baskin Robins (vaikų atrakcionai ir kavinė), prekybos centras „Real“ ir kino teatras „Centerfilm“. Visos šios vietos yra paskirstytos visame prekybos centre taip, kad pritrauktų lankytojus į mažiau populiarius taškus.
Kitas pavyzdys – prekybos centras „Gagarinsky“. Įdomu tai, kad be standartinių „inkarų“ prekybos centrų „Auchan“ ir „Sportmaster“ pavidalu, taip pat firminių drabužių, papuošalų ir kosmetikos parduotuvių, jos pranašumas yra artima vieta netoli metro.
Peržiūrėta trumpas sąrašas nuomininkai būtų nepilni, nepaminėjus legendinių GUM ir TSUM, kurie patys yra daugelio pirkėjų „inkarai“ nuo XX amžiaus pradžios.
Dėl šios priežasties TSUM egzistuoja ne tik Maskvoje, bet ir Kijeve bei Minske.
Kodėl šiandien kyla problemų su „inkarais“?
IN modernus pasaulis prekybos centrai nebėra retenybė. Jei prieš dešimt metų į maži miesteliai jų buvo viena ar dvi, tačiau šiandien maždaug 60-80 tūkstančių gyventojų turinčioje gyvenvietėje tokių vietų yra vidutiniškai apie penkias.
Jei kalbėsime apie didmiesčius ar megapolius, tai prekybos centrų skaičius juose siekia dešimtis. Paprastai jie visi yra gana panašūs vienas į kitą, kaip ir jų „inkarai“. Dažniausiai tai yra prekybos centrai ar treniruoklių salės, restoranai. Kartais yra nebrangių firminių drabužių parduotuvių (kaip, pavyzdžiui, Maskvos GUM).
Šiuo atžvilgiu tarp prekybos centrų, ypač esančių toje pačioje teritorijoje, kyla rimta konkurencija, todėl pastatų savininkai priversti ieškoti neįprastų nuomininkų, kad jų prekybos kompleksas išsiskirtų iš kitų. Tačiau mažesniuose miestuose tai sunkiau rasti.
Juk, pavyzdžiui, ta pati čiuožykla, kino teatras ar baseinas yra gana brangi įmonė ir maža apgyvendintose vietovėse tai tiesiog neatsipirks. Šiuo atžvilgiu nuomotojai priversti sugalvoti kitų būdų pritraukti pirkėjus. Todėl šiandien inkarų sistema palaipsniui pasensta. Deja, kol kas nėra sugalvota jokia verta alternatyva.
Didelis ir mažas
Centrinės nekilnojamojo turto agentūros plėtros direktorius Jevgenijus Galejevas mano, kad prekybos kompleksų (TC) nuomos įkainių dydžiui įtakos turi: vieta, prekybos komplekso koncepcija; vieta prekybos centre - aukštas, arti laiptų, "inkarinis nuomininkas"; nuomininko statusas - „inkarinis“ arba įprastas (nuomininkams 2–3 ar daugiau kartų pigiau); nuomojamas plotas. Svarbiausia nuomininko formatas – inkarinis ar įprastas.
Anksčiau „inkariniu“ nuomininku buvo laikoma įmonė, kuri nuomojasi 1 tūkstančio kvadratinių metrų plotą. m ir yra „vežėjas“ garsus prekės ženklas. Dabar rinkos reikalavimai keičiasi, prekybos centrai „auga“, modernūs konceptualūs kompleksai skirti didesniam lankytojų skaičiui, auga ir nuomojamų patalpų apimtys. Šiandien inkariniu nuomininku yra įmonė, kuri yra žinomo prekės ženklo „nešėja“ ir nuomojasi nuo 1,5 tūkst. m ir daugiau.
Nuomos įkainiai inkariniams nuomininkams nuo kitų įmonių nuomos kainų skiriasi mažiausiai 2-3 kartus, dažniau - 3 ir daugiau kartų. Inkariniai nuomininkai prekybos centre dažnai nuomojasi visą aukštą, o jų plotas gali siekti 10 tūkstančių kvadratinių metrų. m Smulkieji operatoriai nuomojasi, kaip taisyklė, 50-300 kv. m Atitinkamai nuomos kaina labai skiriasi. Paprastai vidutinio prekybos centro inkarų operatoriai moka 150-200 USD už 1 kv. m per metus.
Arina Sender, Sankt Peterburgo „Colliers International“ mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto departamento direktorė, įsitikinusi, kad nuomos kainų skirtumas pagrindiniam nuomininkui ir kitiems operatoriams yra daug labiau pastebimas. Jos nuomone, „inkaro“ įkainiai gali būti 3–10 kartų mažesni nei nuomos įkainiai kitiems prekybos centro nuomininkams. Inkarinio operatoriaus nuomos kaina labai priklauso nuo jo prekybos profilio – įkainiai skiriasi multiplekso, buitinės technikos parduotuvės, prekybos centro ir universalinės parduotuvės.
„Inkaro“ nuolaida
Operatoriaus vieta TC yra susieta su jo kategorija - inkaras ir visi kiti; funkcija – prekyba, maitinimas, pramogos; užimtas plotas. Inkaro operatoriai dalyvauja prekybos centruose, kad suformuotų pagrindinius klientų srautus. Geras „inkaras“ gali pritraukti didelį pirkėjų srautą ir užtikrinti jų „reikalingą“ judėjimą po kompleksą.
„Bekar“ konsultacijų departamento direktorius Olegas Spivakas mano, kad nuomos įkainių dydį inkariniams nuomininkams gana sunku objektyviai įvertinti. Dažnai pagrindiniai nuomininkai yra bendrainvestuotojai didelių prekybos centrų projektuose, kuriuose jie beveik visada stengiasi užtikrinti savo dalyvavimą ankstyvosios stadijos statyba ar projektavimas.
Vidutinės nuomos kainos centrinėje miesto dalyje įsikūrusiuose prekybos centruose šiuo metu siekia apie 1200-1500 USD už 1 kv. m per metus, pakraščiuose esančiuose prekybos centruose - 600-1000 USD už 1 kv. m per metus. Inkariniai nuomininkai negali mokėti tokių įkainių dėl savo veiklos specifikos – jiems reikalingi dideli plotai, tuo tarpu gana maža apyvarta už 1 kv. m, todėl „inkarai“ fiziškai negali mokėti daugiau nei maždaug 200–300 USD už 1 kv. m per metus, priklausomai nuo profilio ir ploto, kurį jie užima.
Viršutinės ir apatinės dalies
Prekybos centre „Cosmopolis“ inkaras yra „Super Siva“, „Nord“ prekybos centre - „Paterson“ ir „Domovoy“, prekybos centre „Ozerki“ - žaislų parduotuvė „Lukomorye“, „Grand Canyon“ prekybos centre „Ramstore“. Kiekvienas iš išvardytų „inkarų“ užima daugiau nei 1 tūkstančio kvadratinių metrų plotą. m Antras aukštas ir aukščiau, kaip taisyklė, yra išpjaunami į 50-300 kv. m ir yra nuomojamas parduotuvėms madingi drabužiai, batai, aksesuarai. Taigi prekybos centre „Nord“ pirmąjį ir antrąjį aukštus, išskyrus „Eldorado“, beveik visas užima drabužių, avalynės, kosmetikos, juvelyrinių dirbinių, suvenyrų ir kt.
Viršutiniuose aukštuose yra maitinimo aikštelė ir komplekso pramogų dalis. Trečiame prekybos centro „Cosmopolis“ aukšte yra maisto aikštelė, ketvirtame – fitneso klubas „Extra sport“. Taip pat trečiame prekybos centro „Ozerki“ aukšte yra maisto aikštelė, „Forum“, „Megashoes“ ir „Tūkstantis ir vienas krepšys“ parduotuvės. Prekybos centro „Nord“ trečiajame aukšte, be maisto aikštelės ir kino teatro „Kronverk“, yra didžiulius plotus užimančios parduotuvės – „Banana Mama“ ir „Plato“ visas ketvirtas aukštas skirtas komplekso pramogų komponentui.
Kaip rodo praktika, lankytojų antplūdį į prekybos centrus užtikrina maisto prekybos centrai, kasdienių prekių hipermarketai, taip pat vaikų pramogų centrai ir maisto aikštelės zona. Be to, jei mažmeninės prekybos sektoriuje atpažįstamas prekės ženklas yra svarbus, tai vaikų laisvalaikio atveju šis faktas praktiškai nesvarbus, svarbiausia tokiu atveju– tokia yra tokių verslo projektų paslaugų paklausa ir kokybė.
Vaikams skirtų prekių ir paslaugų rinka nuolat auga, o kitose verslo srityse apskritai yra stagnacija. Todėl dauguma prekybos kompleksų, kurie galvoja apie lankytojų srauto „generatorius“: nuomininkus, dažniausiai pasirenka vaikų pramogų centrus ir parduotuves.
Taip pat prekybos centrams nesvarbu pasirinkti atsakingą partnerį, kuris, sumažėjus pajamoms, nepaliks komplekso, o iš visų jėgų stengsis taisyti situaciją.
Taip atsitiko, pavyzdžiui, su Madagaskaro prekybos centru Toljatyje. Tinklinis FMCG segmento (greitai judančių plataus vartojimo prekių) hipermarketas, kuriuo iš pradžių rėmėsi komplekso vadovai, užsidarė ir sumažėjo lankytojų. Teko keisti prekybos centro koncepciją, orientuojantis į tai, kad jis taptų ne tik apsipirkimo, bet ir laisvalaikio praleidimo vieta. Todėl vadovybė nusprendė pasikliauti nuomininkais, atstovaujančiais pramogų sektoriui, ir jie buvo teisūs.
Elena Vorozhtsova, Madagaskaro prekybos centro Toljačio vadovė
Mūsų prekybos centras pradėjo veikti 2015 m. rugpjūčio mėn., apie 2500 kv.m. m. Pirmasis projekto vykdymo mėnuo nauju formatu padidino srautą 25%. Dabar tai yra vidutiniškai + 30 - 35%, palyginti su srautu pernai tuo pačiu laikotarpiu, o piko mėnesiais lapkričio, sausio, kovo, rugpjūčio mėnesiais - iki + 50%. Šiandien 30% prekybos centro ploto yra skirta pramogų komponentui, kuris padeda bendrai išlaikyti, o ne sumažinti srautą.
Kas yra Madagaskarasparkas»?
Madagaskaro parko įmonė yra rimta žaidėja šeimos laisvalaikio ir pramogų rinkoje. Po šiuo prekės ženklu veikiančiame komplekse yra atrakcionų parkas vaikams iki 13 metų, taip pat batutų parkas vaikams ir suaugusiems. Kadangi Madagaskaro parkas yra orientuotas į šeimos atostogas, teikiamų paslaugų sąrašą papildo restoranas ir daugkartinis kino teatras su Paskutinis žodis technologija.
Ši įvairių formatų gamta vilioja tėvelius su vaikais, kurie nebijo palikti vaikų globoti komplekso animatoriams, o kol kas užkąsti restorane ar apsipirkti.
Ir kaip rodo praktika, kompleksas vidutiniškai padidina srautą 20%.
Visai Rusijos rinkai „Madagascar Park“ prekės ženklas yra gana naujas. Tačiau nepaisant to, projektas siekia tapti geriausiu segmente šeimos atostogos ir pramogų kiekviename buvimo mieste. Tai jau nutiko Toljatyje, Saranske ir Čeboksaruose. Tinklas planuoja toliau plėsti savo buvimo geografiją: tinklo plėtros planai yra gana ambicingi. 2016 - 2017 metais planuojama atidaryti apie 12 naujų parkų.
Šiuo metu ieškome naujų nekilnojamojo turto objektų skirtingi regionai mūsų šalis. Nėra griežto ryšio su konkrečiais miestais, bendrovė domisi Maskva, Sankt Peterburgu, regionų sostinėmis. Aikšteles nuomininkas renkasi itin kruopščiai: prekybos centras turi turėti gerą vietą, regiono ar rajono mastelį bei projekto reikalavimus atitinkančias patalpų charakteristikas (lubų aukštis, atstumas tarp kolonų, plotas).
Norint pritraukti stabilų srautą į prekybos centrą, tradicinio nuomininkų rinkinio nebepakanka. Vartotojams reikia pasiūlyti išsamesnį apsipirkimo, paslaugų, pramogų ir maitinimo paslaugų spektrą, kuris galėtų patenkinti visus jų poreikius vienoje vietoje.
Tuo pačiu metu, nepaisant bendro pirkimo aktyvumo mažėjimo, žmonės nėra pasirengę atsisakyti sau „greitų malonumų“ ir taupyti vaikams. Mūsų projektas gali patenkinti įvairius vartotojų pageidavimus poilsio, pramogų ir maisto segmentuose. Ji orientuota į gana plačią auditoriją pagal amžių (šeimos su 1-14 metų vaikais ir jaunuoliai iki 35 metų) ir pajamų lygį (nuo vidutinio minuso iki vidutinio pliuso). Tai yra pagrindinis mūsų privalumas, garantuojantis projekto aktualumą, taigi ir stabilų lankytojų srautą. Be to, nestovime vietoje, sekame naujas laisvalaikio ir pramogų industrijos tendencijas ir savo projekte įgyvendiname populiariausias sritis.