Nekilnojamojo turto objekto gyvavimo ciklas - laikotarpis, per kurį egzistuoja kaip fizinis objektas.

Nekilnojamojo turto gyvavimo ciklas, įsigytas komerciniais tikslais, šio nekilnojamojo turto savininko stiebas gali būti kartojamas su nauju to paties nekilnojamojo turto savininku iki objekto gyvenimo pabaigos. Gyvavimo ciklą nuolat taikomi tam tikri modeliai, Harrison - tai yra fizinio, ekonominio, chronologinio ir likusio ekonominio gyvenimo laikotarpis.

Laiku fizinis gyvenimas Objektas reiškia laiką, kai galite gyventi ar dirbti esamame pastate ar pastate. Šis rodiklis gali būti reguliuojamas, apskaičiuojamas, faktinis ir padidintas gerinant sąlygas ar modernizavimą. Jei nekilnojamojo turto objektas yra nugriautas, fizinio gyvenimo terminas baigiasi.

Laiku ekonominis gyvenimas Nurodyta, kai objektas gali būti naudojamas norint suteikti - šiose pajamose, šie patobulinimai prisideda prie objekto kainos. Jei pagerėjimai nepadarė tam tikro indėlį į turto vertę, atsižvelgiant į tai, kas pasenusi, tada jo ekonominio gyvenimo terminas baigiasi.

Pagal chronologinis amžius Suprasti laikotarpį, kuris praėjo nuo turto įvedimo į operaciją iki jo vertinimo dienos.

Gyvenimas

Nekilnojamojo turto objekto išvaizdos vertinimas, jo techninė būklė, ekonominiai veiksniai, turintys įtakos bendroms objekto sąnaudoms, yra pagrįstas veiksmingu amžiumi.

Efektyvus amžius - Tai yra amžius, atitinkantis tam tikrą fizinę objekto būklę ir atsižvelgiama į jo įgyvendinimo galimybę.

Tipiškas aptarnavimo tarnavimo laikas vadinamas norminiu tarnavimo laiku.

Reguliavimo tarnavimo laikas - Tai yra pastatų ar struktūrų, apibrėžtų reguliavimo aktuose, tarnavimo laikas.

Pagal likusio ekonominio gyvenimo terminas Pastatai supranta laikotarpį nuo jo vertinimo dienos iki ekonominio gyvenimo pabaigos. Šis laikotarpis naudoja vertintojo ekspertą, siekiant įvertinti būsimas pajamas. Likęs objekto ekonominis gyvenimas padidina jo atnaujinimus ar remontą.

Visi gyvavimo ciklo etapai ir nekilnojamojo turto objektų gyvenimas yra susijęs vienas su kitu. Nekilnojamojo turto savininkas už tinkamų priemonių, kurios užtikrins nekilnojamojo turto pelningumo padidėjimą ir jos išsaugojimą, turėtų būti atsižvelgta į nekilnojamojo turto įkūrimą tam tikru (bet kuriuo) etapu gyvavimo ciklo metu.

Nekilnojamojo turto objekto gyvavimo ciklo etapai

Taigi nekilnojamojo turto objektai jų egzistavimo metu patiria ekonominius, fizinius, teisinius pakeitimus ir perduoda šiuos gyvenimo ciklo etapus:

• formavimas yra statyba, t. Y. naujos įmonės, pirkimo ar paskirstymo žemės sklypo sukūrimas;
• operacija - apima veikimą ir plėtrą, t. Y. plėtra, reorganizavimas ar rekonstrukcija;
• egzistavimo nutraukimas yra griovimas, natūralus sunaikinimas ar likvidavimas.

Nekilnojamojo turto objekto gyvavimo ciklo etapai:

1. Projekto plano formavimas ir laisvo žemės naudojimo galimybės pasirinkimas. Per šį laikotarpį atliekamas geriausias ir efektyviausias žemės sklypo naudojimas. Naudojimo parinkčių pasirinkimas baigiamas kuriant techninę užduotį dizaino tobulinimui.

2. Dizaino patobulinimai. Šiame etape, remiantis projektavimo užduotimi, projektas yra plėtojamas su dokumentų, reikalingų gauti leidimus ir žemės sklypo įgyvendinimą, taip pat komunikacijos, statybos pastatų ir iškrovimo naujų plantacijų gamyba.

3. Gamyba (statybos, statybos) patobulinimai. Projekto įgyvendinimo metu sutartinės organizacijos beveik visiškai keičia visas fizines objekto savybes, su šių atsargų ir kadastro dokumentų pakeitimų konsolidavimu.

4. Apeliacinis skundas (pirkimas ir pardavimas, donorystė, nuoma ir kt.) Su nuosavybės teisių perleidimu arba su suvaržymo į šią teisę išvaizda. Šiame etape atliekami operacijos su nekilnojamojo turto objektu.

5. Naudokite tikslo objektą su technine ir technine priežiūra. Šiame gyvenimo ciklo etape, valdymas (arba profesinės valdymo įmonė) organizuoja racionalius išlaidas vartotojų vartotojų potencialo objekto.

6. Modernizavimas: Objekto atnaujinimas, rekonstrukcija, patobulinimų atkūrimas su galimu objekto panaudojimu (funkciniais tikslais). Šis etapas prasideda tuo metu, kai dabartinės valstybės objektas negali labiau patenkinti šiuolaikinių vartotojų poreikių arba (ir) jei jos veikimas tampa ekonomiškai neveiksmingu. Šiame etape bent jau pagrindinis kapitalinis remontas yra pagamintas nekeičiant planavimo sprendimų ir funkcinių tikslų, bet su vienkartiniu fiziniu nusidėvėjimu ir funkciniu pasenimu.

7. Atliekų šalinimas, Griovimas patobulinimų, laidojimo arba antrinio medžiagų naudojimas. Gyvavimo ciklą užpildo patobulinimų griovimas jų ekonominio gyvenimo pabaigoje. Valdymo įmonė rengia pasiūlymus dėl terminų ir ekonomiškai tinkamo panaikinimo metodų, suteikiant galimybę parduoti likviduotų pastatų ir ryšių struktūrų elementus ir medžiagas.

Norint atsižvelgti į naujojo objekto ir nekilnojamojo turto nekilnojamojo turto charakteristikų skirtumus.

DėvėtiĮvertinimas reiškia naudingumo praradimą, todėl vertinimo objekto kaina dėl bet kokios priežasties.

Yra du būdai apskaičiuoti dėvėjimą:

Gyvenimo metodas;

Nusidėvėjimo tipų dalijimo metodas.

6.3.1. Dėvėjimo skaičiavimas pagal gyvenimo gyvenimą

Kumuliacinis sukauptas nusidėvėjimas yra ECTA laiko funkcija.

Apskaičiuojant nusidėvėjimą pagal efektyvaus amžiaus metodą, vartojamos sąvokos: fizinis pastato gyvenimas, veiksmingas amžius, likęs ekonominio gyvenimo laikotarpis. Apsvarstykite pastato gyvenimo laikotarpius ir jų apskaičiuotų rodiklių charakteristikas (žr. 6.2 pav.)

Pastato fizinis gyvenimas (FZH) yra pastato veikimo laikotarpis, kurio metu pastato struktūrinių elementų būklė atitinka tam tikrus kriterijus (struktūrinį patikimumą, fizinį patvarumą ir kt.). Fizinio gyvenimo objekto terminas statybai ir priklauso nuo nuostatos kapitalizacijos grupės. Fizinis gyvenimas baigiasi, kai objektas yra nugriautas.

Chronologinis amžius (KH) yra laikotarpis, kuris praėjo nuo objekto atvykimo į operaciją iki vertinimo dienos.

Ekonominis gyvenimas (EJ) nustatomas pagal eksploatavimo laiką, per kurį objektas atneša pajamas. Per šį laikotarpį pagerėjo prisidėti prie objekto vertės.

Efektyvus amžius (EV) apskaičiuojamas remiantis chronologiškais pastato amžiais, atsižvelgiant į jo techninę būklę ir ekonominių veiksnių, turinčių įtakos apskaičiuoto objekto sąnaudoms, įvertinimą. Priklausomai nuo pastato pastato savybių, efektyvus amžius gali skirtis nuo loginio amžiaus chroko didelėje ar mažesnėje pusėje. Įprasto (tipiško) pastato veikimo atveju veiksmingas amžius paprastai yra lygus chronologiniam.

Likęs pastato ekonominio gyvenimo terminas (OSEA) yra laikotarpis nuo vertinimo dienos iki jo ekonominio gyvenimo pabaigos (6.2 pav.).

Pastatų nusidėvėjimo nustatymas pagal gyvenimo būdą yra pagrįstas apskaičiuoto objekto struktūrų ir prielaidos, kad veiksmingas objekto amžius reiškia tipišką ekonominio gyvenimo terminą kaip sukauptą dėvėjimą dėl reprodukcijos išlaidų (už pastaruosius).

Fizinio nusidėvėjimo rodikliai, veiksmingas amžius ir ekonominis gyvenimas yra tam tikruose santykiuose, kuriuos galima išreikšti formulėje

Ir \u003d (EV: FZ) 100% \u003d [EV: (EV + orlaiviai)] 100%, (6.4)

kur ir - dėvėti,%;

EV yra efektyvus amžius, kurį nustato ekspertas, pagrįstas technine elementų ar pastato sąlyga;

FZH - tipiškas fizinio gyvenimo laikotarpis;

FRG - likęs fizinio gyvenimo gyvenimas.

Ir \u003d (kh: fz) 100%, (6.5)

kur ir - dėvėti,%;

FZH - tipiškas fizinio gyvenimo ilgis.

6.5 formulės naudojimas. Taip pat svarbu apskaičiuojant dėvėti pakeitimus, palyginti su objektais (lyginamuoju pardavimo metodu), kai vertintojas neatrodo, kad būtų galima gaminti pasirinktų analogų OS motorines, kad nustatytų 6.4 formulėje naudojamus rodiklius.

Tokiu būdu suprojektuotas elementų ar pastato nusidėvėjimo procentas gali būti išverstas į vertės išraišką (vertės sumažėjimas):

O \u003d SV (ir: 100), (6.6)

kur ir - dėvėti,%;

SV - reprodukcijos išlaidos (pakaitinio išlaidos).

Pavyzdys.

Didelis gamybos nekilnojamojo turto kompleksas yra vertinamas. Vertinimo data yra 2005 m. Balandžio 1 d.

Apsvarstykite nusidėvėjimo skaičiavimą keliems sandėliams iš šio nekilnojamojo turto komplekso, pastatytas pagal tą patį projektą, naudojamą statybinių medžiagų saugojimui. Vadovaujantis dokumentais apie apskaičiuotus sandėlius, fizinio gyvenimo terminas yra 75 metai (FZ \u003d 75 metai).

Efektyvus amžius lemia vertintojas pagal vertinimo objektų instrumentą, duomenys apskaičiuojant nusidėvėjimą ir nusidėvėjimą pateikiami lentelėje.

Šis apskaičiavimo būdas yra taikomas masiniam vertinimui, vertinant nekilnojamojo turto objektus į įmonės turtą vertinant įmonę (verslą).

Sukauptų nusidėvėjimo vertinimo metodo taikymo trūkumas yra tik vieno veiksnio buvimas, kuris lemia nusidėvėjimo dydį (efektyvaus amžiaus ir fizinio gyvenimo santykį). Norint pašalinti šį nepalankią padėtį, laikoma asmeninių sąnaudų mažinimo koeficientų tipų ir naudojama nusidėvėjimo tipų dalijimo metodas.

Forex klasės yra nuostabios pasiruošti jums sėkmingai dirbti Forex rinkoje!

6.3.2. Nusidėvėjimo skaičiavimas

Dažniausiai yra karo laužymo metodas.

Priklausomai nuo mažinimo turto veiksnių, nusidėvėjimas yra padalintas į fizinį, funkcinį ir išorinį (ECO NOMIC). Fizinis ir funkcinis nusidėvėjimas gali būti pašalinamas ir nesusijęs. Ekonominis nusidėvėjimas, kaip taisyklė, nepavyksta.

Dėvė yra laikoma pašalinta, jei jo pašalinimas yra fiziškai įmanoma ir ekonomiškai tinka.

Visų galimų dėvėjimo tipų suma yra sukauptas turto nusidėvėjimas.

Fizinis pablogėjimasatspindi turto turto fizinių savybių pokyčius su laiku (pvz., Struktūrinių elementų defektai). Fizinis nusidėvėjimas gali atsirasti esant gavybiniams veiksniams ar natūralių ir natūralių veiksnių įtakoje.

Yra keturi pagrindiniai fizinio nusidėvėjimo skaičiavimo metodai:

Ekspertas;

Reguliavimo (arba apskaitos);

Vertė;

Pastato gyvenimo apskaičiavimo metodas.

Tiksliausias ir dauguma laiko reikalaujančio metodo yra ekspertas.Tai apima defektinio pareiškimo sukūrimą ir nustatant visų pastato ar konstrukcijos struktūrinių elementų dėvėjimą.

Pavyzdys.

6.2 lentelė lemia atskirų pastato struktūrinių elementų nusidėvėjimą ekspertų metodu.

Reguliavimo metodasfizinio nusidėvėjimo apskaičiavimas grindžiamas įvairiomis tarpsektorinio ar departamento lygio reguliavimo instrukcijų naudojimu. Numatoma praktika naudoja labai EDDO.

Sąnaudų metodastai yra nustatyti pastatų ir struktūrų elementų buvimo išlaidas. Patikrinimu nustatoma kiekvieno pastato elemento dėvėjimo procentinė dalis, kuri yra verčiama vertės sąlygomis. Vertės metodas naudojamas vienkartiniam fiziniam nusidėvėjimui nustatyti.

Sąlyginis pavyzdys apskaičiuojant fizinį nusidėvėjimo namo vertės yra pateikta lentelėje. 6.4.

Šis metodas leidžia nedelsiant apskaičiuoti elementų nusidėvėjimą ir visą vertės sąlygas. Kadangi vertės sumažėjimo apskaičiavimas atliekamas remiantis pagrįstų faktinių išlaidų, skirtų dėvėti daiktus į praktiškai naują valstybę, šio požiūrio rezultatas gali būti laikomas gana tikslus. Metodo trūkumai yra privalomi detalės ir tikslumo apskaičiuojant dėvėtų pastato elementų atvaizdavimo išlaidas.

Gyvenimo metodasjis taikomas apskaičiuoti fizinį nusidėvėjimą, šis metodas yra išsamiai aprašytas 6.3.1 skyriuje. šio vadovo.

Iki funkcinis nusidėvėjimas Atitinkamos nuosavybės sąnaudos, susijusios su konstruktyvių ir planavimo sprendimų, statybos standartų, projektavimo kokybės, medžiagos gamybos medžiagos su šiuolaikiniais reikalavimais šių pozicijų nenuoseklumas.

Vienkartinio nusidėvėjimo dydis apibrėžiamas kaip skirtumas tarp galimų pastato kainos tuo vertinimo metu su atnaujintais elementais ir jo verte vertinimo dieną, nesilaikant naujų elementų (skirtumas tarp reprodukcijos išlaidų pastato ir jo pakeitimo išlaidų).

Funkcinio nusidėvėjimo priežastys:

Trūkumai, kuriuose reikalaujama įtraukti elementus;

Trūkumai, kuriems reikia pakeisti ar modernizuoti elementus;

Super atlaisvinimas.

Trūkumai, kuriems reikia pridedant elementus - pastato elementus ir įrangą, kuri nėra esamoje aplinkoje ir be kurių ji negali laikytis šiuolaikinių veiklos standartų. Šių pozicijų nusidėvėjimas matuojamas šių elementų pridėjimo išlaidomis, įskaitant jų diegimą.

Funkcinis nusidėvėjimas gali būti pašalinamas ir nesusijęs. Vienkartinis funkcinis nusidėvėjimas dažniausiai apskaičiuojamas pagal standartinį metodą.

Trūkumai, kuriems reikia pakeisti ar atnaujinti elementų, yra pozicijos, kurios vis dar atlieka savo funkcijas, bet nebeatitinka šiuolaikinių standartų (matuoklių vandens ir dujų ir gaisro gesinimo įranga). Dėvėti šias pozicijas matuojamas kaip esamų elementų sąnaudos, atsižvelgiant į jų fizinį nusidėvėjimą, atėmus grąžinimo medžiagų sąnaudas, taip pat išmontavimo išlaidas ir ir naujų elementų montavimo išlaidas. Medžiagų grąžinimo kaina apskaičiuojama kaip išmontuotų maralių ir įrangos kaina, kai juos naudoja kitiems objektams (su diskontuojančia likutinė vertė).

Priežiūra - struktūros pozicijos ir elementai, kurių buvimas šiuo metu yra nepakankamai modernūs rinkos standartų reikalavimai. Naudojamas funkcinis nusidėvėjimas šiuo atveju matuojamas kaip super standarto atėmus fizinio nusidėvėjimo pozicijų atkūrimo išlaidas, taip pat išmontavimo išlaidas ir atėmus išmontuotų elementų nominaliąją vertę.

Ultra pakankamumo pavyzdys gali būti situacija, kai namo namo laidas, pritaikant jį prie savęs, padarė savo paties patogumo pokyčių tobulinimą (investicinė vertė), o ne tipiško vartotojo požiūriu. Tai apima naudingos patalpų ploto pertvarkymą konkrečiam naudojimui dėl savininko pomėgių ar jo klasių gimimo. Vienkartiniai funkciniai susidėvėjimai panašioje situacijoje nustatoma pagal dabartinę kainų vertę, kad pakeistų elementų į pradinę būseną.

Be to, itin reljefo sąvoka yra glaudžiai susijusi su nekilnojamojo turto rinkos segmentu, kur tie patys patobulinimai gali būti pripažinti atitinkamu konkrečiu segmentu ir nereikalingu tipinio naudotojo požiūriu.

6.5 lentelėje pateikiamas funkcinio šalinimo apskaičiavimo pavyzdys.

Smulkinam funkciniam nusidėvėjimui sukelia pasenusios įvertintų pastatų skaičiavimo ir (arba) konstruktyvių charakteristikų, susijusių su šiuolaikiniais statybos standartais. Mirtinų funkcinio nusidėvėjimo ženklas yra ECO NOMIC netinkamumas šių trūkumų pašalinimo išlaidų. Be to, mes turime atsiskaityti už rinkos sąlygų vertinimą dėl tinkamo architektūrinio pastato atitikties jų paskirtį.

Priklausomai nuo konkrečios situacijos, nepagrįsto funkcinio nusidėvėjimo sąnaudos gali būti nustatomos dviem būdais:

Nuomos nuostolių kapitalizacija;

Nereikalingų veiklos sąnaudų kapitalizacija.

Norint nustatyti reikiamus skaičiavimo rodiklius (nuomos tarifų vertes, kapitalizacijos rodikliai ir kt.) Naudokite pataisytus duomenis apie palyginamusis kolegomis.

Tuo pačiu metu pasirinktos analogai neturėtų turėti žymių objekto aptikto funkcinio nusidėvėjimo požymių. Be to, bendros pajamos, kurias nekilnojamojo turto kompleksas yra visuma (pastatas ir žemė) ir išreikšta nuoma, turi būti atitinkamai suskirstyti į du komponentus. Norint pabrėžti pastato pajamų dalį, galite naudoti slopinimo liekanos metodą pastato ar metodo analizuojant žemės sklypo vertės ir visos turto komplekso pardavimo kainos vertę. Toliau pateiktame pavyzdyje nurodyta procedūra laikoma atliekama preliminariame skaičiavimo procese (6.6 lentelė).

Nustatymas vertės sumažėjimui, atsiradusiems dėl neatsparus funkcinio nusidėvėjimo dėl pasenusio tūrio tirpalo (specifinė sritis, kubatūra) atlieka nuomos darbo užmokesčio praradimo metodu.

Firmware funkcinio nusidėvėjimo skaičiavimas pagal perteklinių eksploatavimo išlaidas, būtinas siekiant išlaikyti gerą būklę, galima gaminti panašiai. Šis metodas yra pageidaujamas įvertinti neatsparus funkcinio nusidėvėjimo pastatų, kuriems būdingas nestandartinis AR su hektarų ir, tačiau, tačiau nuomos dydis yra panašus į šiuolaikinių objektų nuoma, skirtingai nuo dydžio Veiklos sąnaudos.

Pavyzdys nustatant funkcinio nusidėvėjimo vertės pagal kapitalizuojant nereikalingų veiklos sąnaudų metodą, pateikta 6.7 lentelėje.

Išorinis (ekonominis) nusidėvėjimas- objekto vertės sumažėjimas, kuris yra neigiamas vertinant vertinimo priemonę pagal išorės aplinkos įtaką: vieta, rinkos situacija, taikoma tam tikro nekilnojamojo turto naudojimo, pokyčiai aplinkinių infrastruktūros ir teisėkūros sprendimų mokesčių srityje ir tt Nors išorinis susidėvėjimas daugeliu atvejų nėra pašalintas, kartais jis gali išsamiai apie teigiamą pokytį aplinkinių rinkos aplinkoje.

Galima taikyti šiuos metodus, kad būtų galima įvertinti išorinius drabužius:

Nuomos nuostolių kapitalizacijos metodas;

Nereikalingų veiklos sąnaudų kapitalizacijos metodas;

Pardavimų suporuoto metodas;

Gyvenimo metodas.

Išorinių nusidėvėjimo vertinimas pagal nuomos mokesčius kapitalizuojant nuomos mokesčius ir perteklinio eksploatavimo metodas užteršia į priekinį veikimo metodų apskaičiavimą, aptartus aukščiau. Atsižvelgiant į išorinį iš nosies, būtina nustatyti nuostolius nuomos, kurią sukelia požymių išorinių susidėvėjimo ar perteklinių eksploatacinių išlaidų, kurios vadinamos požymių išorinio nusidėvėjimo.

Pardavimų suporuoto metodas yra pagrįstas turimų kainų analize naujai parduodamuose panašiuose objektuose (poros pardavimai). Daroma prielaida, kad poros pardavimo objektai vieni su kitais skiriasi tik nustatytu ir koreliuojamu vertinimo objektu ekonominiu drabužiu. Panašus požiūris į išorinio nusidėvėjimo skaičiavimą yra parodyta lentelėje. 6.8.

Pavyzdys.Būtina įvertinti išorinį nusidėvėjimą, kurį sukelia biuro pastato investicinis patrauklumas dėl prietaiso artimiausioje fermentuoto ar maisto rinkos dalyje. Tegul nekilnojamojo turto rinka atskleidė poros pardavimą objektų A ir panašiu tikslu. Žemės sklypo kaina šioje srityje yra 30% visų tipiškų nekilnojamojo turto vertės.

Kai kuriais atvejais lyginamosios pardavimo analizės metodas leidžia nustatyti bendrą sukauptą nusidėvėjimą, kaip taisyklė, tipiškas įvertinimo objektas. Vidutinis skirtumas tarp koreguotų mažinimo išlaidų ir kiekvienos analogų rinkos kainos (išskyrus žemės sklypo vertę) ir bus sukaupto nusidėvėjimo sąnaudų išraiška. Vidaus praktikoje, laikomi išorinio nusidėvėjimo apskaičiavimo metodai, pagrįsti lyginamosios pardavimo analizės elementais, daugeliu atvejų netaikoma dėl pagrindinio sudėtingumo, taip pat būtinos ir patikimos informacijos bazės nebuvimas.

Griovimo priežastys:

Reikia rengti;

Transporto greitkelių plėtra.

Turėtų būti atsižvelgta į nugriautą pastatų techninę būklę, kuri daugeliu atvejų leistų jiems veikti gana ilgai.

Pavyzdys.Vertinimą taikomas pastatas, kuris anksčiau buvo gautas iš gyvenamosios fondo ir dabar pritaikytas prie administracinių poreikių. Pastatas yra savivaldybės nuosavybėje. Numatomo pastato fizinis nusidėvėjimas, atsižvelgiant į PTI, vertinimo metu yra 40%. Pastato techninė būklė, kelionių vieta ir sukurta infrastruktūra kalba apie potencialių investuotojų objekto pakankamai aukštą komercinį patrauklumą. Tačiau pagal pertvarkymo planą pagal pirmiau minėtas priežastis, pastatas turi būti nugriautas po penkerių metų nuo vertinimo dienos.

Nagrinėjant objektą, ekspertas buvo nustatomas pagal asocijuotus:

1) Numatomo pastato amžius yra 30 metų;

2) Likęs ekonominio gyvenimo laikotarpis yra 60 metų.

Sukaupto nusidėvėjimo procentas neatsižvelgiant į veiksmą. Išorinis koeficientas apskaičiuojamas pagal formulę:

Ir \u003d EV: (EV + Oscipe) 100 \u003d (30:90) 100 \u003d 33%.

Dėvėjimo procentinė dalis, atsižvelgiant į išorinio veiksnio veikimą:

Ir \u003d (30/35) 100 \u003d 86%.

Apskaičiuota šiuo atveju, sukauptas 86% sumos nusidėvėjimas yra susijęs su daugiausia išorinio veiksnio veikimu. Galimos kitų tipų nusidėvėjimo apskaitos dalis yra labai maža, o tai leidžia atsižvelgti į gautą rezultatą išoriniu nusidėvėjimu. Staiga sumažinta likusio pastato ekonominio gyvenimo laikotarpiu lemia investicijų patrauklumo sumažėjimą ir, kaip rezultatas, tikėtinos pardavimo kainos žlugimas. Tokiais atvejais vertinimo tikslas yra ne visiško nuosavybės į apskaičiuotą pastatą, tačiau trumpalaikės nuomos į likusio ekonominio (fizinio) gyvenimo laikotarpį teises, su sąlyga, kad galimas investuotojas yra laikomas būti laikoma tam tikra nauda iš šio įsigijimo.

Apskaičiuojant reprodukcijos išlaidas (pakeitimo išlaidas), taip pat sukauptą nusidėvėjimą, žemės sklypo išlaidas ir apskaičiuotą nekilnojamojo turto objektą, kaip visumą. (Tbl. 6.9).

Žemės sklypų vertinimo metodai ir metodai nagrinėjami šio tyrimo vadovo 7 skyriuje.

Siekiant padidinti apskaičiuotų procedūrų tikslumą, tiek pagal pakaitinės vertės apibrėžimą ir apskaičiuojant nusidėvėjimą, būtina priartinti kelis šių rodiklių skaičiavimo metodus.

Žemės sklypų sąnaudų apskaičiavimo metodai pateikiami 7 skyriuje.

Mechaninėje inžinerijoje yra standartų sistema, reglamentuojanti informacijos apie mašinos statusą, jo pažeidimą ir nesėkmes, taip pat remonto išlaidas. Todėl vertintojas beveik visada turi galimybę naudotis šia informacija tiksliau aprašyti mašinos būklę nustatant jo fizinį nusidėvėjimą.

Dėl fizinio nusidėvėjimo:

Techninės objekto ir operatyvinių charakteristikų charakteristikos pablogėja;

Padidėja gedimų ir nelaimingų atsitikimų tikimybė;

Liekutinio tarnavimo laikas objekto kaip visos ar kai kurių jos mazgų ir dalių yra sumažintas.

Vertinant mašinas ir įrangą, dėvėjimo apibrėžimas ir apskaita yra būtina dėl didelės įtakos vertinimo objektų vertei. Paprastai automobilis susidėvėjimas pirmiausia yra fizinis, lemia techninių rodiklių pablogėjimą, kuris neišvengiamai atspindi jo sąnaudas. Apskritai, išlaidos ( Nuo. ) ir fizinis mašinos nusidėvėjimas yra susijęs su paprasta priklausomybe:

Kaip matyti iš formulės (11), Į fizą . tai atspindi dauginimo išlaidų dalį, kurią mašina prarado dėl fizinio nusidėvėjimo.

Mašinos praradimas iš savo pradinių rodiklių išskirtiniam yra neišvengiamas procesas, tekantis didesniu ar mažesniu intensyvumu, priklausomai nuo mašinos konstrukcijos ir jo naudojimo sąlygų. Didžiausia būsena yra šių rodiklių išleidimo dėl leistinų ribų momentas.

Nuo šiol įrenginys turi atkurti savo našumą, kuris pasiekiamas jo mazgų ir elementų, modernizavimo, keitimo, koregavimo ir kt.

Nėra automobilio, nesvarbu, koks tobulas, negali daryti be remonto ir priežiūros, kuris yra neatskiriama jo įprastos operacijos dalis.

Norėdami atkurti mašinų susidėvėjimo proceso veikimą ir lėtėjimą, taikomos įvairios jų remonto organizavimo sistemos. Tačiau bet kokios tokios sistemos pagrindas paprastai yra periodiškai planuojami remonto darbai, kurie gaminami lygiais, iš anksto nustatytais laikotarpiais. Tokia sistema vadinama planavimo ir įspėjimo taisymo sistema (PPR).

Mašinos atkūrimo išlaidos atsispindi ataskaitinio laikotarpio apskaitos įrašuose, su kuriais jie susiję. Tuo pačiu metu modernizavimo išlaidos po to gali padidėti mašinos pradinė (atkuriamoji) kaina, jei iš pradžių priėmė mašinos reguliavimo rodikliai (naudingo tarnavimo laikas, našumas, kokybė ir kt.) Patobulintos.

Įvertinti įrangos ir mašinų būklę, jų veikimą ir elementų, turinčių įtakos produkcijos parametrams, nustatymas, techninės diagnostikos metodai yra plačiai naudojami. Diagnostikos parametrai, kuriems jie paprastai vertina objekto būseną ir kuri gali būti stebima jos veikimo metu, yra:

Objekto, tiesiogiai apibūdinančio jo našumą, išvesties parametrai. Dėl staklių, visų pirma, parametrai, susiję su perdirbimo tikslumu yra darbo organizacijų judėjimo trajektorių klaidos; Automobiliams - stabdžių kelias, variklio išmetimas ir vairavimo diskas; Traktoriai - variklio gedimai ir važiuoklė ir kt.

Žala mašinų elementai, atsirandantys objekto veikimo metu ir gali sukelti nesėkmę. Mašinose tai yra judančių junginių nusidėvėjimas, ypač tiems, kurie yra prastai apsaugoti nuo taršos, prastai sutepti ir veikti sausomis trinties sąlygomis; Transporto priemonėms - tai yra stabdžių trinkelių dėvėjimas, stūmoklio variklio grupės elementai, taip pat vairo mechanizmo ir pakabos palaiko jungtys.

Mašinos būklės pablogėjimo požymiai, susiję su kelio parametrais. Tai apima - triukšmo padidėjimas naudojant mašiną, padidėjusi trinties mazgų temperatūra, dėvėti produktų buvimas tepimo metu. Norint naudoti diagnostinius metodus, reikalingi įvairūs matavimo įrenginiai ir rimtas preliminarus preparatas.

Vertinant brangių ir unikalių mašinų sąnaudas, informacija, gauta naudojant techninius diagnostinius metodus, yra labai vertinga, nes ekspertai gali sukurti pagrįstas išvadas apie mašinos dėvėjimo lygį.

Prognozės yra bet kokios prekybos sistemos strypas, susijęs su šiuo klausimu, kompetentingai gali padaryti jus beprotiškai turtingu.

Tačiau vertinant mašinas, ypač masę, tiesioginio fizinio nusidėvėjimo vertinimo metodų naudojimas yra ginčijamas dėl pirmiau minėtų priežasčių. Be to, jų taikymas nesuteikia tiesioginio atsako į mašinos būklės poveikio vertintojui vertintojui už jo vertę.

Esami fizinio nusidėvėjimo nustatymo metodai yra naudojami vertinant, poilsio:

a) planavimo ir prevencinio remonto ir priežiūros standartai, sukurti skirtingų tipų mašinoms, įrangai ir transporto priemonėms;

b) reguliavimo tarnavimo laikas nurodytomis eksploatavimo sąlygomis.

Rusijos pramonės įmonėse yra įrangos planavimo ir prevencinio remonto sistema. Informacija apie mašinos būklę yra nustatyta įmonės remonto vienete. Tokios informacijos buvimas leidžia vertintojui įvertinti fizinį įrenginio nusidėvėjimą.

Vertinant juos, nustatomi šie fizinio drabužio laipsnio nustatymo metodai:

fizinės būklės tyrimo metodas;

efektyvaus amžiaus metodas (tarnavimo laikas);

vidutinio svertinio chronologinio amžiaus metodas;

ekspertas ir analitinis metodas;

pagrindinio parametro gedimo metodas.

Objekto fizinės būklės nagrinėjimo metodas

Naudojant šį metodą reikšmė yra palyginti vieno iš daugelio galimų techninių sąlygų aprašymų, kuriais ji gali būti dėvima. Paprastai toks rinkinys turi ekspertų skalių ar lentelių tipą, kurių linijos atitinka skirtingų valstybių ir vertinimo objektų nusidėvėjimo etapų, nurodant atitinkamus fizinio nusidėvėjimo koeficientus (Ki, F Out.)

Tokio masto pavyzdys pateiktas lentelėje. (2). Jei norite susieti mašinos nusidėvėjimą su savo vertėmis, dėvėjimo koeficientų nustatymo lentelės paprastai pastatytos remiantis statistinės informacijos apie naujų ir ex-operacinių mašinų kainas. Dėvėjimo koeficientų vertės nustatomos lyginant pardavimo kainas ( C dev. ) ant antrinio automobilio rinkoje, techninė būklė ir fizinis nusidėvėjimas, su kainas ( C) c)naujos identiškos mašinos.

Šiuo atveju nusidėvėjimo koeficientą galima rasti kaip;

Vertintojas paprastai gali taikyti metodą, o tik tik tais atvejais, kai jis yra susipažinęs su vertinimo objektu. Kitais atvejais, nustatant fizinio nusidėvėjimo koeficientą (Ki, f.) Šis metodas, vertintojas gali pritraukti kvalifikuotus specialistus įrangos eksploatavimo srityje konsultacijų dėl savo techninės būklės (nepriklausomi ekspertai). Labai naudinga vertintojui yra ekspertų atsakymų argumentas ir informacija apie šio argumento šaltinius.

Norėdami padidinti vertinimo tikslumą (Ki, f nuo.) Gali būti atsižvelgta į keletą ekspertų nuomonę, ypač kai kalbama apie vertę iš pakankamai platų verčių pasirinkimas vienoje lentelės eilutėje. Šiuo atveju vertinimo rezultatas yra vidutinė ekspertų vertė.

Efektyvaus amžiaus metodas

Įvertinti nusidėvėjimą, įvedama veiksmingo amžiaus sąvoka ( Tef) įranga. Jei chronologinis amžius ( T) -tai yra metų skaičius nuo mašinos kūrimo, tada efektyvaus amžiaus ( Tef)- Tai yra amžius, atitinkantis fizinę mašinos būklę, atspindintį faktinę mašinos veikimą ( T)ir atsižvelgiant į sąlygas, jos veikimą. Žinant veiksmingą vertinimo objekto amžių leidžia jums labiau pagrįstai įvertinti jo nusidėvėjimą.

Jei efektyvus amžius ( Tef. ) mašinos yra žinomos, tada fizinio nusidėvėjimo koeficientas nustatomas pagal formulę:

Paprastai nustatant T ef papildomai įvertinkite likusią tarnavimo laiką T. vertinimo objektas prieš jį atšaukiant iš operacijos ir nurašymo. Tokiu atveju:

T ef \u003d T n - t ost . (15 )

Likęs laikotarpis rodo, kad vertintojas žino, kaip mašina bus valdoma nuo vertinimo momento iki jo tarnybos termino (pakeitimo, apkrovos, darbo sąlygos ir kt.).

Ekspertų ir analizės metodas

Šis metodas apima fizinio nusidėvėjimo koeficiento nustatymą, atsižvelgiant į jo chronologinį amžiaus ir ekspertų vertinimą fizinės būklės. Šiuo metodu fizinis nusidėvėjimo koeficientas gaunamas remiantis naudojamų ir naujų mašinų ir įrangos kainomis, tai atspindi antrinės rinkos reakciją į MO fizinio nusidėvėjimo laipsnį.

Vidutinės svertinio chronologinio amžiaus metodas

Metodas gali būti taikomas, kai po kelerių metų mašinos veikimo metų pakeičiami keli vienetų ir dalių skaičius, o jų amžius pasirodė esąs skirtingi. Šiuo atveju fizinio nusidėvėjimo koeficientas gali būti apskaičiuojamas pagal formulę:

Pagrindinio parametro gedimo metodas

Šis metodas reiškia, kad fizinis nusidėvėjimas pasireiškia blogėjant bet kuriam būdingam mašinos eksploatavimo parametru (našumas, tikslumas, galia, degalų sąnaudos ir kt.). Jei tokio parametro yra nustatyta šio tipo mašina, fizinio nusidėvėjimo koeficientas apskaičiuojamas taip:

Skaityti daugiau:

Pagal "nusidėvėjimo" sąvoką yra įprasta suprasti nekilnojamojo turto objekto ekonominio patrauklumo sumažėjimą, jo naudingumą potencialiam investuotojui. Dėvėti yra išreikšta nuolat mažėja turto vertė pagal įvairių veiksnių įtaką. C Pastato eksploatavimas, jo vartotojų savybės, konstruktyvus patikimumas, taip pat funkcinės charakteristikos palaipsniui mažėja. Be to, dėvėti tokie veiksniai kaip išorinės ekonominės aplinkos pokyčiai ir laikinojo intervalo veikiančių teisės aktų charakteristikas įtakojo objektas. Paprastai susidėvėjimas matuojamas procentais, o jo vertė laikoma nusidėvėjimu.

Yra keletas turto nusidėvėjimo ir priklausomai nuo priežasčių, priklausomai nuo priežasčių, išskiriami šie nusidėvėjimo tipai:

Peržiūrų:

• funkcionalus;
• fizinis;
• išorinis.

Kiekvienam nusidėvėjimo tipui galima suskirstyti į kelias kitas porūšis. Vienkartiniai yra vadinami nusidėvėjimu, kurių pasekmių pašalinimas gali būti laikomas ekonomiškai efektyviais ir tinkamais. Norint panaikinti nusidėvėjimo poveikį, būtina sąlyga, kad visi darbai, kuriais siekiama panaikinti nusidėvėjimo poveikį, turėtų būti nukreipta ne tik remontuoti ir atkurti nekilnojamojo turto objekto technines ir dizaino charakteristikas, bet ir pagerinti objekto funkcines savybes ir , svarbiausia, padidinti jo vertę. Jei nustatant visus pirmiau minėtus dėvėjimus, galime kalbėti apie sukauptą pastato ar struktūros nusidėvėjimą. Kumuliacinis sukauptas nusidėvėjimas yra tiesiogiai rodiklis, priklausomai nuo faktinio numatomo objekto veikimo tarnavimo laiko, laiko ir sąlygų.

Šis rodiklis pasižymi šiomis numatomomis sąvokomis:

• Fizinio gyvenimo pastatai - laikotarpis, veikiantis nekilnojamojo turto objektas, kurio metu jos pagrindinės dizaino ir funkcinės charakteristikos atitinka apskaičiuotus kriterijus (projektavimo patikimumas, fizinis patikimumas ir kt.). Objekto fizinio gyvenimo trukmė nustatoma projektavimo etape. Fizinis gyvenimas baigiasi su turto griovimu.
• Chronologinis amžius - laikas, kuris praėjo nuo pastato įvedimo iki jo vertinimo.
• Ekonominis gyvenimas - operacijos laikotarpis, kurio metu objektas yra ekonomiškai veiksmingas, tai yra, ji yra pajėgi padaryti pelną. Per šį laikotarpį įvairūs patobulinimai ir atkūrimo darbai padidina objekto kainą. Ekonominio gyvenimo laikotarpio pabaiga gali būti laikoma momentu, kai ji tampa nesugeba generuoti pajamų, nustatoma pagal panašių nekilnojamojo turto objektų tarifą į nagrinėjamą rinkos segmentą. Tuo pačiu metu geresni patobulinimai nebegali padidinti pastato išlaidų dėl didelio susidėvėjimo.
• Efektyvus amžius - lemia chronologinio amžiaus ir ekonominių veiksnių, turinčių įtakos turto vertei vertinimu derinys. Priklausomai nuo nekilnojamojo turto objekto veikimo sąlygų ir savybių, jo veiksmingas amžius gali skirtis nuo chronologinio amžiaus didelėje mažesnėje pusėje. Veikdami pastatą įprastomis sąlygomis, jo veiksmingas amžius paprastai yra lygus chronologiniam.
• Likęs ekonominio gyvenimo terminas - laikotarpis nuo pastato įvertinimo iki ekonominio gyvenimo pabaigos. Vertinimo praktikoje įprasta atskirti panašias koncepcijas - nusidėvėjimą ir nusidėvėjimą. Numatomas nusidėvėjimas yra vienas iš pagrindinių parametrų, naudojamų apskaičiuojant turto turto vertę tam tikra data. Fizinio nusidėvėjimo mastas supranta palaipsniui praradimą pagal savo konstruktyvių ir funkcinių savybių pastatus pagal natūralių veiksnių įtaką , taip pat žmogaus poveikis. Nekilnojamojo turto objektų fizinio nusidėvėjimo apskaičiavimo būdai: (vertė; reguliavimo; gyvenimo gyvenimas)
• Reguliavimo vertinimo metodas Remiantis įvairių departamentų ar tarpsektorinių reguliavimo instrukcijų naudojimu. Kaip tokių reguliavimo instrukcijų pavyzdys, "taisyklių vertinant fizinį nusidėvėjimo gyvenamųjų pastatų" VNS 53-86 iš valstybės handelis. Šios taisyklės yra aktyviai naudojamos techninio inventorizacijos biuro kasdieninėje veikloje, siekiant nustatyti gyvenamųjų pastatų fizinį nusidėvėjimą planuojant būsto fondo kapitalinį remontą, taip pat techninę inventorizaciją.

Apsvarstykite išsamiau aprašytus metodus apskaičiuojant fizinį jų orumo ir trūkumų.

Nekilnojamojo turto vertinimo literatūroje paprastai apsvarstytos 5 fizinių drabužių nustatymo metodai konkrečiame skirtingų autorių derinyje:

• Išlaidų kompensavimo metodas (kompensavimo metodas);
• Chronologinio amžiaus metodas;
• Efektyvaus amžiaus metodas (gyvybės laikas);
• Ekspertų metodas;
• Suskirstymo metodas.

1. Išlaidų kompensavimo metodas. Fizinio nusidėvėjimo dydis apskritai yra lygus jo pašalinimo išlaidoms.

Metodo privalumas:

1. Didelis fizinio nusidėvėjimo dydžio ekonominės esmė. Neįmanoma sugalvoti priešais.

Metodas Trūkumai:

1. Kai kuriais atvejais reikia papildomo būtinybės atlikti remonto konkrečiam elementui. Pavyzdžiui, šalia įleidimo durų viduje didelėje spintoje, viršutiniame linoleumo sluoksnyje ir visoje vietovėje ji yra puikioje būklėje. Kaip tai padaryti? Pakeiskite tik 2-3 m 2 gabalą? Bet techniškai tai padaryti taip, kad remonto vieta nebūtų į akis neįmanoma - linoleumas turi tokias savybes kaip susitraukimą pradiniame veikimo laikotarpiu ir, nors ir nepilnametis, bet modelio išblukimas laikui bėgant. Nenaudojami atlikti tokius savarankiško įmonės remontą. Pakeiskite visoje srityje? Brangus.

2. Praktinio įgyvendinimo sudėtingumas:

a) būtina tiksliai nustatyti kiekvienos pozicijos remonto fizinius kiekius;

b) Pasirinkite tinkamą skaičiavimo bazę (vieno numatomų tarifų, kainų lapų remonto įmonių, padidėjusių išlaidų rodiklius ir tt) ir pagrįsti jų pasirinkimą. Ji turėtų būti tinkamai suprantama, kad skaičiavimų tikslumas tiesiogiai priklauso nuo skaičiavimo pagrindo pasirinkimo;

c) tiesiogiai vykdykite skaičiavimą.

Kreipkitės į ne didelį objekto plotą

Iš pirmo žvilgsnio nieko sudėtinga. Ir jei vertinimo objektas yra administracinis pastatas tūkstančių 15 kvadratinių metrų ir su skirtingais elementų dėvėjimu skirtingose \u200b\u200bpastato dalyse? Tik vienas sugedęs pareiškimas, nurodantis kompoziciją ir fizinį darbo apimtį, parašys savaitę. Ir kaip atsižvelgti į vežėjo sugebėjimų praradimą (ir atitinkamai), pavyzdžiui? Negalima pamiršti, kad kiekvienas iš jūsų produkcijos ar skaitmens būtų pateisinamas. Šis FSO reikalavimas. Taigi paaiškėja, kad nėra nieko sunku, bet įgyvendinti praktikoje ... geriau ne susisiekti - ir praleisti daug laiko, ir vienas aprašymas ir pateisinimas bus didelė ataskaita.

Vienas iš privalumų ir trūkumų palyginimų seka vienas - šis metodas yra geras, tačiau praktikoje labai sunku įgyvendinti, ypač dideliems pastatams. Vertintojai yra gerai žinomi ir naudoja šį metodą tik ekstremaliausiais atvejais ir kad nuodėmė turi būti atšildyta - tik tada, kai šis vertintojas yra naudingas dėl bet kokios priežasties ar kitų priežasčių.

2. . Pagrindinė skaičiavimo formulė:

Ifiz. = × 100% (1)

kur VK. - vertinimo objekto faktinis (chronologinis) amžius;
WSS.

Metodo privalumai:

1. Visas apskaičiavimas atliekamas viename aritmetiniu poveikiu;

2. Apskaičiavimas grindžiamas tik dviem rodikliais: chronologinis vertinimo objekto amžius (yra paimtas iš vertinimo objekto techninių dokumentų) ir reguliavimo trukmė (ekonominis gyvenimas) - šis rodiklis yra paimtas iš reguliavimo dokumentų apie operaciją pastatai. Taigi, skaičiavimo šaltinių duomenų įrodymų požiūriu, įvertis yra visiškai apdrausta.

Metodas Trūkumai:

1. Šiuo metodu neatsižvelgiama į tai, kad pastato eksploatavimo metu atskiri elementai gali būti pakartotinai suremontuoti arba visiškai pakeisti. Su tokia situacija dažnai randama, kai pastate pastatytas prieš kelis dešimtmečius, neseniai suremontuoja su dauguma trumpalaikių elementų pakeitimo.

2. Manoma, kad metodas netaikomas pastatams, kurių eksploatavimo laikotarpis arti ekonominio gyvenimo termino ar daugiau ekonominio gyvenimo termino, t.y. Matematiškai, galite gauti dėvėjimo vertę ir daugiau nei 100%, kuri, ginčijama logiškai, tai tiesiog negali būti. Situacija yra būdinga prieš revoliucinės pastato pastatus, kai, su puikia statybos darbų kokybė, buvo nustatyta jėga dėl "anūkų ir didelių anūkų gyvybiškai ir džiaugtis" principu ". Ir net iš to iš pradžių žvilgsnis į beviltišką situaciją, Rusijos vertintojai sugeba rasti vertingą kelią (garbę ir pagirti savo išradingumą). Ir produkcija yra labai paprasta. Yra toks reguliavimo dokumentas kaip Valstybės statistikos komiteto Rusijos Federacijos Nr vasario 7, 2001 m vasario 7 d rezoliucija "dėl patvirtinimo instrukcijų, skirtų federalinės valstybės statistinės stebėsenos formų užpildymui ir ilgalaikio turto buvimui ir judėjimui. " Šio reglamentavimo dokumento 4 dalyje pateikiamas faktiškai praeities atsiskaitymo laikotarpio santykio lentelė (ty mūsų supratimas apie fizinį nusidėvėjimą, nustatomą pagal chronologinio amžiaus metodą) ir analitinio nusidėvėjimo laipsnį. Tuo pačiu metu, pavyzdžiui, fizinio nusidėvėjimo laipsniai 1% atitinka 0,02% analitinio nusidėvėjimo laipsnį. Ir 100% fizinio nusidėvėjimo laipsnis yra 91,08% analitinio nusidėvėjimo laipsnis. Ir tada, aš. 100% ką? Cituoti reglamentavimo dokumentą: " Tais atvejais, kai laikotarpis, kuris praėjo nuo įrenginio pradžios viršijo apskaičiuoto eksploatavimo išteklių išsekimo trukmę (ty sudarė daugiau kaip 100% jos vertės), už kiekvieną procentinę dalį - iki 200% Inclusive, analitinio nusidėvėjimo, nurodytų paskutinėse pozicijos lentelėse (91,08%), padidėja 0,05 procentiniais punktais, o po 200% - 0,01 procentinio punkto" Ir tai taikoma visų tipų ilgalaikio turto! Ir kas nėra išeitis? Dokumentų reguliavimo. Apskaičiavimo metodas yra labai paprasčiausiai aprašytas. Na, tai su tuo, kad reguliavimo dokumentas yra sukurtas statistikos tikslais, o ne įvertinti. Didžioji dauguma reguliavimo dokumentų, kuriuos mes naudojame, nėra sukurtos vertinimo tikslais. Kas yra toli - tos pačios federalinės bendrystės kolekcijos iš pradžių buvo skirtos ilgalaikio turto perkainojimui. Tai mes, vertintojai, juos pritaikėme. Aš nežinau, kaip jūs, bet man patiko šis būdas. Tiesa, logika nepakanka, o ne analitinio nusidėvėjimo krašte 91.08% yra aštrus ir nėra paaiškinama "atidėto" kreivės, jei bandote atkreipti priklausomybę. Taip, yra toks skaičiavimo metodų trūkumas. Bet tai dar geriau nei nieko. Ypač tokioje situacijoje, kai kiti fizinio nusidėvėjimo skaičiavimo būdai yra neįmanomi, pavyzdžiui, vertinant LEP metalinę pagalbą, kuri visiems reguliavimo dokumentams turėtų "mirti" vis dar stagnacijos eroje, ir jis vis dar yra kaip a mauzoliejaus laikrodis ir operatoriaus akis.

Privalumų ir trūkumų palyginimas reiškia šio metodo naudojimo apribojimą - metodas suteikia pakankamai tikslių rezultatų pirmaisiais vertinimo objekto chronologinio gyvenimo metais. Didėjant amžiui skaičiavimų tikslumas smarkiai sumažėja. Jau į chronologinį pastato amžių 10-15 metų Šis metodas nėra pageidautinas.

3. Veiksmingo amžiaus metodas. Pagrindinė skaičiavimo formulė turi 3 rašymo parinktis:

Ifiz. = × 100% \u003d × 100% \u003d × 100% (2)

kur Ve. - Efektyvaus amžiaus vertinimo amžius, t.y. Kokio amžiaus atrodo objektas;
VOST -likęs ekonominis gyvenimas;
WSS. - Reguliavimo gyvenimas (ekonominis gyvenimas).

Metodo privalumai:

1. Visas skaičiavimas atliekamas viename aritmetiniu poveikiu;
2. Rodiklis. \\ T WSS. Jis yra paimtas iš reguliavimo dokumentų dėl pastatų veikimo ir specialiam pateisinimui nereikia.

Trūksta metodo:

1. Vertintojas yra beveik neįmanoma pateisinti dydį VOST.. Sutinku, kad tiksliai (iki metų) sako, kiek pastatas vis dar bus valdomas, o ne vienas specialistas galės. Išimtis yra tuo atveju, kai dėl vienos priežasties ar kitos per tam tikrą laikotarpį pastatas turi būti nugriautas, tačiau tai jau yra ekonominio (išorinis) kategorija, o ne fizinis nusidėvėjimas.

Metodo privalumų ir trūkumų palyginimas lemia tai, kad praktikoje šis metodas beveik niekada nėra taikomas.

4. Ekspertų metodas. Šis metodas grindžiamas ekspertų vertinimų mastu, siekiant nustatyti fizinį nusidėvėjimą, nurodytas VSN 53-86R reguliavimo dokumente "taisyklių vertinant fizinį gyvenamųjų pastatų". Dėvėjimo vertė nustatoma išoriniu (matomu) elementų pažeidimu. Būtent šis metodas yra tas, kad PTI darbuotojai yra naudojami rengiant techninius pasus ant pastatų. Apskaičiavimo formulė turi formą:

Ifiz. = × 100% (3)

kur II. - fizinio nusidėvėjimo dydis yra pastato elementas, kurį nustato reguliavimo dokumentas;
HC I. - I - šio pastato elemento dalis;
i.- elemento numeris.

Metodo privalumai:

1. Santykinis apskaičiavimo paprastumas;

2. Nustatant fizinį nusidėvėjimą metodas nustato reguliavimo dokumentą ir yra gana išsamiai. Įrodymai yra gelžbetonio. Ypač tada, kai PTI darbuotojo nuomonės (atsispindi techniniame pastato pase) ir vertintoju (atsispindi vertinimo objekto patikrinimo akte) staiga jis yra atsitiktinai stebuklingai sujungtas.

Metodas Trūkumai:

1. Pati technika užtikrina skaičiavimų tikslumą ± 5%. Dėvėti ant konkretaus elemento gali būti nustatyta, leistis, ne 25% arba 30% - Na, gradacija yra tokia - po 5%. Bet tai nėra net baisu, tačiau reikšmingas subjektyvaus veiksnio poveikis (žr. 3 punktą).

2. Klaidos dydis yra atvirkščiai proporcingas vertintojo eksperimentui. Be to, tai yra gana paplitusi situacijai, kai daugelis matomų pastato galios elementų nusidėvėjimo požymių yra paslėpta paprastu kosmetikos remontu, o tai lemia reikšmingą visos pastato nusidėvėjimą.

3. Renkantis metodą, skirtą apskaičiuoti labai dažnai metodo orumą, nusveria trūkumą, todėl vertintojai vertintojai labai naudoja šį metodą.

Suskirstymo metodas. Šis metodas apima bendrojo fizinio nusidėvėjimo atskirų grupių apibrėžimą, atsižvelgiant į fizinę galimybę panaikinti šį nusidėvėjimą ar ekonominį jo pašalinimo galimybes:

• Koreliuotas fizinis nusidėvėjimas (atidėtas remontas);
• Netinkamas fizinis trumpalaikių elementų nusidėvėjimas (tie, kurie gali būti pakartotinai pakeista pastato eksploatavimo metu);
• Netinkamas ilgalaikių elementų dėvėjimas (tie, kurie sudaro pastato galios rėmą ir gali būti atkurta tik per visą pastato kapitalinį ar rekonstrukciją).

Nepagrįso nusidėvėjimo vertės nustatomos nuo elementų vertės, atsižvelgiant į vienkartinį nusidėvėjimą. Bendras fizinis nusidėvėjimas nustatomas apibendrinant atskirų tipų nusidėvėjimą. Tuo pačiu metu, įgyvendinant pertvarų metodą įvairiais skaičiavimo etapais, galima taikyti sąnaudų kompensavimo metodą ir chronologinio amžiaus metodą bei ekspertų metodą.

Metodo privalumas:

1. Metodas leidžia apsvarstyti ir matomus ir paslėptus veiksnius, sukeliančius elementus (pvz., Natūralus "nuovargis" medžiagų, kurios pasireiškia staiga ir sukelia momentinį elemento sunaikinimą).

Metodas Trūkumai:

1. Gana daug skaičiavimų, palyginti su likusiais metodais;
2. Šis metodas netaikomas sąlygoms, kai nėra patikimos informacijos apie trumpalaikių elementų remonto laiką (pvz., Pastaruoju metu pastatas visiškai neseniai ir naujasis savininkas tiesiog neturi duomenų apie tai, kas ir kada paskutinį kartą buvo suremontuotas vertinimo objektas). Todėl neįmanoma apskaičiuoti elementų, kad elementai neįmanoma visiškai pagrįstai teisingai atlikti chronologinio amžiaus apskaičiavimą.

Nepaisant to, šis metodas yra gana aktyviai naudojamas.

Taigi, pagrindiniai privalumai ir trūkumai metodų, kuriuos mes apibrėžti. Dėl dalies metodų riboja taikymo sritį. Atėjo laikas išsiaiškinti - kaip tikslius skaičiavimo metodus.

Chronologinio amžiaus metodas. Taip, taikoma, bet tik pradiniame pastato veikimo etape. Kadangi chronologinis amžius didėja, atsižvelgiant į dabartinį remontą, padidėja klaidos dydis.

Efektyvaus amžiaus metodas. Įdomus metodas, galintis pašalinti pagrindinį trūkumą chronologinio amžiaus metodasBet silpnai mes darome. Įdiekite klaidų laipsnį yra sudėtinga.

Kaip rezultatas, pirmiau minėti metodai realiame įvertinime retai taikomi. Ir kas dažniausiai naudojama? Išlaidų kompensavimo metodas, ekspertų metodas ir. \\ T suskirstymo metodas.