Всякое здание, без определенной внутренней начинки и всех тех жилищно-коммунальных благ, без которых мы сейчас не мыслим свою жизнь, само по себе является чем-то вроде пустой коробки. Неважно, многоквартирный ли это дом или частный особняк, производственное предприятие или офисное помещение – все они нуждаются в определенных услугах: отоплении, электроэнергии, воде.

На данном этапе, обеспечением здания данными благами занимаются специальные организации: УК (управляющие компании), ТСЖ (Товарищество собственников жилья) и другие коммерческие организации. Они несут на себе обязанность заключить от имени владельцев квадратных метров данного дома с ресурсоснабжающими компаниями договоренности о поставках определенных услуг. Следует заметить, что ресурсы не появляются из ниоткуда, а приходят по трубам, проводам и т.д. Вроде бы все просто, но когда происходят поломки этих путей снабжения, возникает вопрос, кто должен нести ответственность и ремонтировать их.

Акт разграничения и ответственности

Согласно нормам гражданского права Российской Федерации, определить ответственность за сохранение и эксплуатацию путей снабжения жилищно-коммунальных услуг, можно только ознакомившись с информацией, которую содержит в себе акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности. Для того чтобы разобраться с данным правовым понятием, сначала нужно раскрыть вспомогательные термины:

Правила установления границ

При современных технологиях найти примерное содержание того или иного нормативного акта не проблема. Соответствующие тематические сайты наполнены образцами необходимых документов.

Таблица инженерных систем и ответственности сторон

Наименование инженерных систем	Параметры системы	Описание эксплуатационной ответственности Арендодателя	Описание эксплуатационной ответственности Арендатора
Приточная вентиляция	Мин1600- макс 5700 м3/ч	До выхода воздуховодов приточных установок из вентиляционных шахт и из стен здания в помещения Арендатора
Вытяжная вентиляция	Мин 1500- макс 5500 м3/ч	До выхода воздуховодов вытяжных установок из вентиляционных шахт и из стен здания в помещения Арендатора	Вентиляционное оборудование и воздуховоды в помещении Арендатора
Система электроснабжения	Выделенная мощность Руст.- 55 кВт	До кабельных наконечников отходящих линий в местах их присоединения к нагрузочной колодке этажного распределительного щита	От кабельных наконечников отходящих линий в местах их присоединения к нагрузочной колодке этажного распределительного щита
Система холодного водоснабжения и др.

После того как будет заключен акт разграничения границ, между сторонами должен быть заключен договор аренды соответствующих жилищно-коммунальных услуг. Собственнику жилища будет назначен лицевой финансовый счет, по которому он будет уплачивать коммунальные платежи. Ресурсоснабжающая компания, в свою очередь, берет на себя обязательство поставлять нужные для современной жизни блага. А если случится поломка путей коммуникации, то ответственность за ее благосостояние будет нести сторона, указанная в акте разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности.

ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Михайловой А.И.
судей Гетмановой Т.С., Головниной Е.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликом Е.С.
при участии в заседании:
— от общества с ограниченной ответственностью "Домоуправление-12": не явились;
— от открытого акционерного общества "Амурские коммунальные системы": не явились;
— от Администрации города Благовещенска: не явились;
— от Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации города Благовещенска: не явились;
— от Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска: не явились;
— рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Благовещенска
на решение от 22.04.2013
по делу N А04-8363/2012
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Фадеевым С.М.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Домоуправление-12"
к открытому акционерному обществу "Амурские коммунальные системы", муниципальному образованию город Благовещенск в лице Администрации города Благовещенска
об обязании произвести действия
третьи лица: Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, Управление жилищно-коммунального хозяйства администрации города Благовещенска

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Домоуправление-12" (далее — ООО "Домоуправление-12") обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к открытому акционерному обществу "Амурские коммунальные системы" (далее — ОАО "АКС"), муниципальному образованию город Благовещенск в лице администрации города Благовещенска (далее администрация города Благовещенска) об обязании провести ремонт канализационного выпуска, расположенного по адресу г. Благовещенск, ул. Институтская, 17/1 на отрезке от наружной стены жилого дома до канализационного колодца.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, управление жилищно-коммунального хозяйства администрации города Благовещенска.
Решением суда от 22.04.2012 иск удовлетворен в отношении администрации города Благовещенска, которая обязана произвести ремонт канализационного выпуска. В отношении ОАО "АКС" в иске отказано.
Не согласившись с решением суда, администрация города Благовещенска обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении иска к ней отказать.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, своих представителей не направили, о месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом.
Исследовав материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства.
ООО "Домоуправление-12" является управляющей компанией многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Институтская, 17/1.
ООО "Домоуправление-12" также является исполнителем коммунальных услуг по отпуску воды и приему сточных вод указанного жилого дома на основании договора на отпуск (получение) воды и (или) прием (сброс) сточных вод от 01.12.2011 N 1706, заключенного с ресурсоснабжающей организацией — ОАО "АКС".
В течение 2012 года от жильцов дома в управляющую компанию поступали заявки, связанные с течью канализационной трубы в подвале указанного дома. Собственники жилого дома также обращались непосредственно в администрацию города Благовещенска с указанными жалобами.
В связи с жалобами жильцов о затоплении подвального помещения, ООО "Домоуправление-12" 08.02.2012 направило в адрес ОАО "АКС" письмо с просьбой произвести ремонт трубы на участке от внешней стены дома до колодца.
В ответ ОАО "АКС", со ссылкой на Постановление Правительства Российской Федерации N 307 от 23.05.2006 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" указало, что канализационный выпуск входит в состав общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме и его ремонт возлагается на собственников жилых помещений. Также сослалось на то, что КУМИ города Благовещенска указанный канализационный выпуск по договору аренды муниципального имущества от 16.07.2005 N 003-АКС/В ему не передавало, в связи с чем его обслуживание оно не осуществляет.
27.06.2012 ООО "Домоуправление-12" обратилось в администрацию города Благовещенска и КУМИ города Благовещенска, как к собственникам наружных сетей, с просьбой произвести ремонт канализационного выпуска.
3.07.2012 Управление ЖКХ администрации города Благовещенска ответило, что канализационный выпуск является собственностью собственников многоквартирного дома, бремя содержания которого должны нести собственники этого жилого дома.
КУМИ города Благовещенска в своем ответе от 04.07.2012 указал, что ремонт канализационного выпуска не представляется возможным в силу того, что данный канализационный выпуск не является собственностью муниципального образования.
Непосредственные обращения жильцов были перенаправлены Управлением ЖКХ администрации города Благовещенска в адрес ООО "Домоуправление-12", с предложением самостоятельно произвести ремонт канализационного выпуска, со ссылкой на обязанности управляющей компании.
Полагая, что поскольку внешней границей сети водоотведения является внешняя граница стены многоквартирного жилого дома, а неисправности канализационного выпуска находятся на участке от внешней границы дома до колодца, истец с читает, что обязанность по его ремонту лежит не на управляющей компании, а на ответчиках. Указанный довод явился основанием для заявления истцом настоящего иска.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что лицом, обязанным произвести ремонт канализационного выпуска является его собственник — администрация города Благовещенска.
Повторно рассмотрев дело по имеющимся в нем доказательствам, арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в связи со следующим.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.
Пунктом 11 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 N 167 (далее Правила N 167) установлено, что отпуск (получение) питьевой воды и (или) прием (сброс) сточных вод осуществляются на основании договора энергоснабжения, относящегося к публичным договорам, заключаемого абонентом (заказчиком) с организацией водопроводно-канализационного хозяйства.
Пунктом 14 Правил N 167 установлено, что к договору прилагается акт разграничения эксплуатационной ответственности сторон по водопроводным и канализационным сетям и сооружениям на них. Разграничение может быть установлено по колодцу (или камере), к которому подключены устройства и сооружения для присоединения абонента к коммунальной водопроводной или канализационной сети. При отсутствии такого акта граница эксплуатационной ответственности устанавливается по балансовой принадлежности.
Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее Правила N 491), в состав общего имущества жилого включаются механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
Согласно пункту 5 Правил N 491 в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом (пункт 8 Правил N 491).
Как видно из материалов дела, при заключении договора на отпуск (получение) воды и (или) прием сточных вод от 01.12.2011 N 1706 между ОАО "АКС" и ООО "Домоуправлдение-12" стороны не установили границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по водопроводным и канализационным сетям и сооружениям на них.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 14 Правил N 167 и пунктом 5 Правил N 491 указанную границу следует принять как внешнюю границу стены многоквартирного жилого дома.
Поскольку канализационный выпуск дома по ул. Институтская, 17/1 находится на отрезке от наружной стены дома до канализационного колодца, он не входит в общее имущество многоквартирного жилого дома и, соответственно, в зону ответственности ООО "Домоуправление-12".
Вместе с тем, указанное оборудование не входит и в зону ответственности ОАО "АКС" в связи с тем, что оно не было передано ему по договору аренды муниципального имущества от 16.07.2005 N 003-АКС/В, заключенному им с КУМИ города Благовещенска, что видно из акта передачи имущества, являющегося Приложением N 1 к договору.
Согласно указанному акту КУМИ города Благовещенска передало ОАО "АКС" канализационную сеть А/ЦЕМ., дата ввода в эксплуатацию 01.09.1983, протяженностью 2310,0 (м).

В указанный участок канализационной сети включен участок канализации дома N 17/1 по ул. Институтской, который составляет 154 (м).
Согласно техническому паспорту канализационной сети квартала N 405 от 28.03.2008, инв.

Согласование границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности (Шоломова Е.В.)

N 01-1001448, протяженность канализационной трубы (водоотведения) от канализационного колодца (КК) дома N 17/1 по ул. Институтская — КК1 до КК9, через КК2, ККЗ, КК4, КК5, КК6, КК7, КК8 составляет 154 м.
Таким образом, канализационные выпуски дома N 17/1 по ул. Институтской от наружной стены дома до канализационных колодцев администрацией города Благовещенска в аренду ОАО "АКС" переданы не были.
Поскольку указанные канализационные выпуски администрацией города Благовещенска в аренду ОАО "АКС" не передавались, а на обслуживании ООО "Домоуправление-12" находится только внутридомовая система водоотведения дома до внешней границы стены этого дома, обязанность по содержанию спорного канализационного выпуска N 1 дома N 17/1 по ул. Институтской от наружной стены дома до канализационных колодцев лежит на муниципальном образовании города Благовещенска.
Доводы администрации города Благовещенска о том, что сведения о канализационном выпуске в реестре муниципальной собственности отсутствуют, не может быть принят судом во внимание, поскольку надлежащее оформление документов, подтверждающих факт передачи спорного имущества в муниципальную собственность, не является основанием для освобождения администрации города Благовещенска от обязанности по содержанию данного имущества, возложенных на нее в силу закона.
Факт неисправности канализационного выпуска и места ее нахождения установлен судом первой инстанции на основании результатов проведенной экспертизы, согласно которой причиной затопления подвала N 1 многоквартирного жилого дома N 17/1 по ул. Институтской является неисправность канализационного выпуска N 1, выразившаяся в непроходимости стоков водоотведения через трубопроводы указанного выпуска. Указанная непроходимость трубопровода, ориентировочно, располагается на расстоянии 2 м от внешней границы стены дома. Для устранения причин неисправности канализационного выпуска N 1, по мнению эксперта, необходимо выполнить работы по перекладке выпуска канализации с полной заменой труб от подвала здания до канализационного колодца.
При таких обстоятельствах, суд считает доказанным факт нахождения спорного неисправного оборудования в собственности администрации города Благовещенска, что влечет ее обязанность по содержанию и ремонту данного оборудования.
В связи с этим, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленный ООО "Домоуправление-12" иск, обязав администрацию города Благовещенска произвести ремонт канализационного выпуска N 1 дома N 17/1 по ул. Институтской в г. Благовещенске.
При изложенных обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения апелляционной жалобы администрации города Благовещенска и отмены решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 258, 268 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

С целью сокращения потерь на сетях РСО стремится установить точку поставки как можно дальше от конечного потребителя, что абсолютно невыгодно для другой стороны договора. В данной статье будет рассмотрен способ законного определения точек поставки и границ эксплуатационной ответственности сторон.

Понятия и нормативное регулирование.

Для начала определим, что же является точкой поставки и границей эксплуатационной ответственности для каждого вида ресурсов согласно действующему законодательству.

Наиболее полное представление о названных категориях можно составить на основе законодательных актов, регулирующих порядок поставки электрической энергии. Так, определение точки поставки содержится в Правилах электроэнергетики, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 № 530. Это место в электрической сети, находящееся на границе балансовой принадлежности энергопринимающих устройств покупателя электрической энергии либо лица, в интересах которого он ее приобретает, и являющееся местом исполнения обязательства по поставке электрической энергии, используемым для определения объема взаимных обязательств субъектов розничного рынка.

Как видно из данного определения, точка поставки находится на границе балансовой принадлежности, которой в соответствии с Правилами доступа к услугам по передаче электрической энергии, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 № 861, является линия раздела объектов электроэнергетики между владельцами по признаку собственности или владения на ином предусмотренном федеральными законами праве, определяющая границу эксплуатационной ответственности между сетевой организацией и потребителем услуг по ее передаче (потребителем электрической энергии, в интересах которого заключается договор об оказании услуг по передаче электрической энергии) за состояние и обслуживание электроустановок.

Границы балансовой принадлежности определяются актом разграничения балансовой принадлежности электросетей - документом, составленным в процессе технологического присоединения энергопринимающих устройств физических и юридических лиц к электрическим сетям.

Границы ответственности сторон за эксплуатацию соответствующих энергопринимающих устройств и объектов электросетевого хозяйства устанавливаются актом разграничения эксплуатационной ответственности сторон, составляемым сетевой организацией и потребителем услуг по передаче электрической энергии в процессе технологического присоединения энергопринимающих устройств.

В Правилах пользования системами коммунального водоснабжения и канализации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 № 167, также приведены понятия границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности. В частности, границей балансовой принадлежности названа линия раздела элементов систем водоснабжения и (или) канализации и сооружений на них между владельцами по признаку собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Границей эксплуатационной ответственности признается линия раздела элементов систем водоснабжения и (или) канализации (водопроводных и канализационных сетей и сооружений на них) по признаку обязанностей (ответственности) за эксплуатацию элементов систем водоснабжения и (или) канализации, устанавливаемая соглашением сторон. При отсутствии такого соглашения граница эксплуатационной ответственности определяется по границе балансовой принадлежности.

В пункте 5 ст. 15 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении» (далее - Закон о теплоснабжении) также указано, что местом исполнения обязательств теплоснабжающей организации является точка поставки, которая располагается на границе балансовой принадлежности теплопотребляющей установки или тепловой сети потребителя и тепловой сети теплоснабжающей или теплосетевой организации либо в точке подключения к бесхозяйной тепловой сети.

Подпунктом 3 п. 4 ст. 17 Закона о теплоснабжении установлено, что ответственность теплосетевой и теплоснабжающей организаций за состояние и обслуживание объектов тепловой сети определяется границей балансовой принадлежности, фиксируемой в акте о разграничении балансовой принадлежности тепловых сетей и акте о разграничении эксплуатационной ответственности сторон (в приложениях к такому договору).

Согласно п. 2 ст. 19 Закона о теплоснабжении коммерческий учет тепловой энергии и теплоносителя осуществляется путем их измерения приборами учета, которые устанавливаются в точке учета, расположенной на границе балансовой принадлежности, если договором теплоснабжения или договором оказания услуг по передаче тепловой энергии не определена иная точка учета.

Точка учета тепловой энергии и теплоносителя - это место в системе теплоснабжения, в котором с помощью приборов учета или расчетным путем устанавливаются количество и качество производимых, передаваемых или потребляемых тепловой энергии и теплоносителя для целей коммерческого учета (п. 24 ст. 2 Закона о теплоснабжении).

Понятия в области газоснабжения несколько отличаются от приведенных выше. Они изложены в п. 3 Правил поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21.07.2008 № 549. Поставкой газа считается выполнение поставщиком газа обязательств, вытекающих из договора, выражающееся в совершении совокупности действий, обеспечивающих подачу природного газа по газораспределительной сети либо сжиженного углеводородного газа из резервуарной или групповой баллонной установки до границы раздела собственности на газораспределительные (присоединенные) сети, определенной в установленном порядке. В свою очередь, к внутридомовому газовому оборудованию отнесены газопроводы многоквартирного дома (МКД) или жилого дома, подключенные к газораспределительной сети либо резервуарной (групповой) баллонной установке, обеспечивающие подачу газа до места подключения газоиспользующего оборудования, а также газоиспользующее оборудование и приборы учета газа.

Несмотря на то, что во всех перечисленных законодательных актах даны отличные друг от друга понятия точки поставки, границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, их суть все же сводится к следующему. Граница балансовой принадлежности, являющаяся границей раздела собственности, определяет границу эксплуатационной ответственности, а также точку поставки коммунального ресурса (точку учета, в которой устанавливается соответствующий прибор). При этом граница эксплуатационной ответственности предполагает линию раздела по признаку возложения бремени содержания соответствующих инженерных коммуникаций и в основном проходит по границе балансовой принадлежности, однако стороны договора могут согласовать и иную границу эксплуатационной ответственности.

Состав общего имущества собственников помещений в МКД.

Из анализа приведенных выше норм следует, что границы балансовой принадлежности зависят от границ собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления инженерных сетей. Следовательно, необходимо определить, где проходят данные границы.

В связи с тем, что УК заключает договоры с РСО и приобретает соответствующие ресурсы с целью оказания коммунальных услуг гражданам, положения ЖК РФ, Правил предоставления коммунальных услуг, а также Правил содержания общего имущества регулируют взаимоотношения по договору ресурсоснабжения.

Согласно п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом УК обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме и предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме. Поэтому необходимо определить состав общего имущества собственников и установить, зависят ли границы балансовой принадлежности инженерных сетей от состава общего имущества.

В силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений дома и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с п. 1 ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - на основании нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ.

Следовательно, принимая в управление МКД, УК обязуется обеспечить поставку коммунальных ресурсов, объем которых определяется по показаниям приборов учета, а также надлежащую эксплуатацию всего вышеперечисленного общего имущества собственников помещений в МКД. Для определения точки поставки соответствующего коммунального ресурса в МКД необходимо определить, в каком месте должен быть установлен прибор учета, а также ответить на вопрос, где проходит граница эксплуатационной ответственности и находится точка поставки ресурса при отсутствии прибора учета.

В соответствии с п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг коллективный (общедомовой) прибор учета является средством измерения, используемым для определения объемов (количества) коммунальных ресурсов, поданных в МКД.

Собственники помещений в МКД (в случае выбора непосредственного управления МКД) и собственники жилых домов вносят плату за приобретенные у РСО объемы (количество) холодной и горячей воды, газа, электрической и тепловой энергии, а также за оказанные услуги водоотведения, исходя из показаний приборов учета, установленных на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений или принадлежащих собственникам жилых домов, с системами коммунальной инфраструктуры, если иное не установлено законодательством РФ (п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг).

Пунктом 3 Правил предоставления коммунальных услуг определено, что к внутридомовым инженерным системам относятся инженерные коммуникации и оборудование, предназначенные для предоставления коммунальных услуг и расположенные в помещениях МКД или в жилом доме.

Из пунктов 5, 6 и 7 Правил содержания общего имущества следует, что внутридомовые системы холодного, горячего водоснабжения, газоснабжения, отопления и электроснабжения, а также коллективные (общедомовые) приборы учета включаются в состав общего имущества собственников помещений.

Согласно п. 8 Правил содержания общего имущества внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены МКД (если иное не установлено законодательством РФ), а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса - место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в МКД (если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или РСО).

Из совокупности вышеназванных норм следует, что точкой поставки соответствующего коммунального ресурса и границей эксплуатационной ответственности является внешняя граница сетей, входящих в состав общего имущества собственников. По общему правилу этой границей при отсутствии коллективного (общедомового) прибора учета считается внешняя граница стены МКД, а при его наличии - место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей сетью РСО, входящей в МКД.

На практике часто встречаются случаи, когда на границе стены МКД не заканчивается общее имущество собственников. Соответственно, точка поставки и границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности определяются не по внешней границе стены МКД.

Это согласуется с положениями ст. 36 ЖК РФ, на основании которой к общему имуществу относятся, в частности, земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер этого земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности.

В связи с тем, что от установленных границ эксплуатационной ответственности зависит, какие участки инженерного оборудования будет обслуживать УК, во избежание споров в процессе исполнения договора между РСО и УК должны быть подписаны акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности. При этом необходимо учитывать следующее.

Пунктом 7 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 установлено, что границы обособленных земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества, предназначенные для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения и водоотведения, а также зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества, устанавливаются органами местного самоуправления.

Таким образом, по каждому МКД органы местного самоуправления должны определить границы земельного участка, относящегося к общему имуществу дома. Границы земельного участка, входящего в состав общего имущества МКД, определяют границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, которые должны фиксироваться в акте между УК и РСО. Соответственно, если границы земельного участка больше площади МКД, содержание инженерных коммуникаций, проходящих по данному земельному участку, возлагается на УК на основании договора управления.

Бесхозяйные инженерные сети.

К сожалению, на практике часто встречаются случаи, когда инженерные сети не входят в зону ответственности ни одной стороны договора ресурсоснабжения, то есть являются бесхозяйными. Кто в этом случае должен обслуживать данные сети и оплачивать потери коммунальных ресурсов в них?

Пунктом 4 ст. 8 Закона о теплоснабжении определено: если организации, осуществляющие регулируемые виды деятельности в сфере теплоснабжения, осуществляют эксплуатацию тепловых сетей, собственник или иной законный владелец которых не установлен (бесхозяйные тепловые сети), затраты на содержание, ремонт и эксплуатацию таких тепловых сетей учитываются при установлении тарифов в отношении указанных организаций в порядке, предусмотренном основами ценообразования в сфере теплоснабжения, утверждаемыми Правительством РФ.

В соответствии с п. 6 ст. 15 Закона о теплоснабжении в случае выявления бесхозяйных тепловых сетей (тепловых сетей, не имеющих эксплуатирующей организации) орган местного самоуправления поселения или городского округа до признания права собственности на указанные тепловые сети в течение 30 дней с даты их выявления обязан определить теплосетевую организацию, тепловые сети которой непосредственно соединены с данными тепловыми сетями, или единую теплоснабжающую организацию в системе теплоснабжения, в которую входят такие тепловые сети и которая осуществляет их содержание и обслуживание. Орган регулирования должен включить затраты на содержание и обслуживание бесхозяйных тепловых сетей в тарифы соответствующей организации на следующий период регулирования.

Согласно п. 55.1 Методических указаний по расчету регулируемых тарифов и цен на электрическую (тепловую) энергию на розничном (потребительском) рынке, утвержденных Приказом Федеральной службы по тарифам от 06.08.2004 № 20-э/2 (в ред. Приказа от 31.07.2007 № 138-э/6), если расходы на эксплуатацию бесхозяйных сетей не учтены при установлении тарифов, потребитель электрической энергии, присоединенный к бесхозяйным сетям, оплачивает потери электрической энергии в этих сетях пропорционально его фактическому электропотреблению.

Таким образом, если участок сетей между стеной МКД и сетями РСО является бесхозяйным, при установлении тарифа для РСО Федеральной службой по тарифам должны быть включены затраты на содержание, ремонт и эксплуатацию данного участка сетей. До того момента, пока расходы на эксплуатацию бесхозяйного участка сети не включены в тариф, потери энергии на данном участке должны оплачиваться УК пропорционально фактическому потреблению. В частности, в Постановлении ФАС МО от 11.01.2011 № КГ-А41/14529-10 суд пришел к выводу об обязанности потребителя уплачивать стоимость потерь тепловой энергии на бесхозяйном участке тепловой сети пропорционально фактическому потреблению другими потребителями. Но при этом обязанность по эксплуатации и несению расходов по данным сетям возникает у РСО.

Границы эксплуатационной ответственности: арбитражная практика.

Одним из примеров, подтверждающих, что ответственность за содержание коммунальных сетей определяется подписанным актом разграничения эксплуатационной ответственности, является Постановление ФАС ВВО от 21.03.2011 по делу № А82-4853/2010. По данному делу суд взыскал сумму ущерба с ТСЖ в пользу РСО, руководствуясь актом разграничения эксплуатационной ответственности, согласно которому ответственность за эксплуатацию участка сетей, на котором произошла авария, возложена на ТСЖ, а РСО за свой счет провела ремонт этого участка. Следует отметить, что границы эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности в акте были установлены не на внешней границе стены МКД, а значительно дальше. Кроме того, по этим сетям проводилось обслуживание и других МКД, которые не находились под управлением ТСЖ. При этом доводы последнего относительно бесхозности данного участка сетей и незаконности указанного акта были отклонены судом, так как акт был подписан без замечаний уполномоченным лицом, а в договоре имелась ссылка на этот акт. ТСЖ не обращалось в суд с иском о признании акта незаконным. Суд вынес такое решение в связи с тем, что стороны договора добровольно определили границы ответственности соответствующим образом.

В Постановлении ФАС УО от 28.02.2011 № Ф09-443/11-С5 суд пришел к выводу, что при отсутствии между сторонами соглашения об определении границ эксплуатационной ответственности указанная граница подлежит установлению по границе балансовой принадлежности, то есть по линии раздела инженерных систем между владельцами по признаку нахождения их на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Чтобы установить принадлежность участков инженерных сетей, расположенных за пределами внешних границ МКД, находящихся в управлении УК, необходимо доказать, что данные участки находятся на балансе соответствующей организации или относятся к общему имуществу собственников МКД. В случае отсутствия таких доказательств границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности определяются по внешней границе стены МКД, а при установке коллективного (общедомового) прибора учета - в месте соединения с соответствующей сетью РСО, входящей в МКД. Данный вывод подтвержден Определением ВАС РФ от 09.02.2011 № ВАС-406/11.

В Постановлении ФАС ВВО от 11.02.2011 по делу № А31-2407/2010 суд сделал вывод, что коллективный (общедомовой) прибор учета должен быть установлен на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД. При установлении данного прибора учета не на границе указанных сетей и отсутствии доказательств принадлежности внешних электросетей от МКД до прибора учета границей балансовой принадлежности считается внешняя граница стены МКД.

* * *

Подводя итог сказанному, следует отметить, что точки поставки коммунальных ресурсов (независимо от наличия или отсутствия прибора учета) должны находиться на границе балансовой принадлежности, которая проходит по границе общего имущества собственников помещений в МКД. Граница эксплуатационной ответственности проходит по границе балансовой принадлежности, если иная граница не согласована сторонами договора ресурсоснабжения в соответствующем акте.

Миронова А. Р. ,

Страница 2 из 16

2. Границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон.

*2.1. Границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности между потребителем (субпотребителем) и электропередающей организацией (основным потребителем) за техническое состояние и обслуживание сопредельных электроустановок фиксируется в акте разграничения балансовой принадлежности электроустановок и эксплуатационной ответственности сторон.
Граница эксплуатационной ответственности может не совпадать с границей балансовой принадлежности , которая определяется правом собственности потребителя и электропередающей организации (основного потребителя) на отдельные элементы электрической сети, что отмечается в акте разграничения балансовой принадлежности электроустановок и эксплуатационной ответственности сторон .
2.2. Граница эксплуатационной ответственности между потребителем и электропередающей организацией за техническое состояние и обслуживание электроустановок напряжением до 1000 В устанавливается:
1) в случае воздушного ответвления - в точке крепления проводов линии электропередачи к первым изоляторам на здании или на трубостойке, или на вводных клеммах первого коммутационного аппарата, установленного на вводном устройстве здания потребителя;
2) в случае кабельного ввода - на наконечниках кабеля питания, присоединенных к вводным клеммам первого коммутационного аппарата, установленного в вводном устройстве здания потребителя.
За техническое состояние контактных соединений на границе балансовой принадлежности и на границе эксплуатационной ответственности электросети в домах, которые принадлежат жилищным организациям, учреждениям и другим непроизводственным потребителям, отвечает электропередающая организация.
2.3. Граница эксплуатационной ответственности за техническое состояние и обслуживание электроустановок напряжением 1000 В и выше устанавливается:
1) на соединителе проходного изолятора воздушной линии с внешней стороны закрытых распределительных устройств или на выходе провода из натяжного зажима портальной натяжной гирлянды изоляторов открытых распределительных устройств;
2) на наконечниках кабельных или воздушных вводов питающих или распределительных линий.
За техническое состояние указанных в подпунктах "1)" и "2)" соединений отвечает организация, которая эксплуатирует подстанции (распределительные устройства).
Граница ответственности за состояние и обслуживание линий электропередачи напряжением 1000 В и выше, имеющих ответвления (глухие или через разъединители), которые приналежат разным организациям, устанавливается на опоре основной линии, где осуществленная отпайка.
За техническое состояние зажимов, которые присоединяют отпайку, отвечает организация, которая является собственником основной линии.
*2.4. Граница эксплуатационной ответственности между потребителем - физическим лицом, объединением совладельцев (собственником) многоквартирных домов и/или собственником электрических сетей за техническое состояние и обслуживание сопредельных электроустановок устанавливается:
1) для квартир многоэтажных домов на выводных клеммах расчетных средств учета этажных или квартирных электрощитков или вводных клеммах коммутационных аппаратов, если последние установленные внутри квартиры;
2) для индивидуальных домов:
в случае ответвления от линии электропередачи неизолированным проводом - в точке крепления проводов линии электропередачи к первым изоляторам на здании или на трубостойке (при воздушном вводе);
в случае кабельного ввода или использования изолированного провода при ответвлении от линии электропередачи - на наконечниках кабеля питания или изолированного провода на вводном устройстве здания, если вводно-распределительное устройство расположенно внутри здания, или на выводных ??? клеммах расчетного средства учета, если вводно-распределительное устройство и средство учета размещены извне здания .
За состояние контактных соединений на границе эксплуатационной ответственности и на входных и выходных клеммах опломбированных расчетных средств учета отвечает електропередавальна организация .
2.5. Может быть установлена другая обоснованная граница эксплуатационной ответственности, которая обусловлена особенностями эксплуатации электроустановок или устройств релейной защиты и автоматики (РЗА) и связи (требованиями ПТБ примечание ЭС).
**2.6. Для технического обслуживания и эксплуатаци электроустановок субъект хозяйственной деятельности, который в соответствии с актом балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон отвечает за эксплуатацию этих электроустановок, имеет право на основании соответствующего договора привлечь любую организацию, которая имеет право на выполнение таких работ.
*2.7. Если к электрическим сетям электропередающей организации присоединены электрические сети, которые на основании права собственности не принадлежат ни одному субъекту хозяйствования и через которые электрическая энергия передается к технологическим электрическим сетям потребителя, граница эксплуатационной ответственности и точка продажи электрической энергии устанавливается на границе балансовой принадлежности потребителя .
Такие электрические сети в установленному законодательством Украины порядка должны быть переданы в хозяйственное ведение электропередающей организации, к сетям которой они присоединены .

Современные жилищные условия требуют с каждым днем все больше благ с точки зрения предоставляемых коммунальных услуг. Многие не мыслят своей жизни без горячей воды, вовремя включенного отопления и бесперебойной интернет связи. Конечно, все понимают, что оговоренные блага цивилизации требуют не только своевременной оплаты, но и постоянного контроля и ремонта их путей снабжения. Для этого создается определенная документация, например, акт разграничения балансовой принадлежности тепловых сетей, акт разграничения эксплуатационной ответственности водопроводов или электрического оборудования.

Поддержание в рабочем состоянии всех видов коммуникаций – это, прежде всего, затраты на ремонт и замену оборудования, а такие траты в бухгалтерской отчетности должны подтверждаться документально. Согласитесь, когда случиться авария, в первую очередь, людям важно будет, как быстро ликвидируют поломку, а вопросы о том, кто этим должен заниматься, отойдут на задний план.

Для решения подобных жилищно-коммунальных проблем жители многоквартирных домов обращаются к управляющим компаниям (УК), товариществам собственников жилья (ТСЖ), Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и в другие подобные организации. Данным учреждениям владельцы недвижимости перепоручают вести все действия по обеспечению их дома необходимыми ресурсами и жилищными благами. В свою очередь, управляющие компании, ТСЖ и ЖСК заключают договора с ресурсоснабжающими организациями о выгодном взаимодействии.

Границы балансовой принадлежности тепловых сетей

Зачастую, в крупных и провинциальных городах большинство многоквартирных домов появилось еще в далекие времена прошлого века, поэтому коммуникационные пути из-за давности лет и эксплуатационной выработки часто приходят в негодность. Если говорить о теплосетях, то они начинают требовать к себе внимания ремонтных служб с начала отопительного сезона, когда напор горячей воды быстро находит все возможные дефекты в старых и ржавых трубах. Именно в таких случаях и возникает вопрос, кто должен взять на себя ответственность, исправить неполадки и за считаные часы обеспечить людям тепло в домах.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Для разграничения обязанностей по уходу за коммуникационными путями снабжения существует специальная договоренность между организацией, поставляющей ресурсы, и управляющей компанией (ТСЖ или ЖСК), которая отвечает за благоустройство дома. В зависимости от данной договоренности определяются границы балансовой принадлежности тепловых сетей. То есть между сторонами договоренности устанавливается некая линия разграничения, определяющая, кто и за какой участок несет ответственность, а, следовательно, и будет проводить ремонт. Такая договоренность между поставщиком ресурсов и потребляемой их стороной называется актом акт разграничения балансовой принадлежности и разграничения эксплуатационной ответственности.

Понятие границы балансовой принадлежности

Прежде чем выяснять, кто и за какой отрезок коммуникационных путей будет нести ответственность, и содержать ее в порядке, необходимо определить, чья же это собственность, то есть у кого на балансе она находится. Для этого и существует такое понятие, как балансовая принадлежность.

Границы балансовой принадлежности – это условные линии, обозначающие, где заканчивается владение коммуникационных сетей ресурсопоставляющей организации, и начинается участок, принадлежавший управляющей компании.

Общая собственность собственников помещений

Согласно ст. 36 Жилищного Кодекса РФ перечень общего имущества собственников помещения охватывает:

Понятие границ эксплуатационной ответственности

Эксплуатационная ответственность возлагает на собственника коммуникационных путей обязанности по уходу, контролю их использования, а также ликвидации всех возникших неполадок. Для этого также создается договор, который разграничивает пути снабжения на участки эксплуатационной ответственности. В зависимости от того, где проходят границы эксплуатационной ответственности, и определяют, кто будет производить необходимый ремонт.

Если линии, определяющие эксплуатационную ответственность, отсутствуют, их устанавливают в соответствии с границей балансовой принадлежности.

Бывают также случаи иных вариантов определения границ. Они устанавливаются согласно договоренности между собственником-потребителем и компанией, поставляющей ресурсы. Также линией разграничения могут совпадать с местом соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности официально закрепляются в одноименном акте.

Акт разграничения балансовой принадлежности

Когда строительство жилого дома переходит на завершающий этап, обязательно нужно заключить со всеми ресурсоснабжающими компаниями договора о снабжении постройки теми или иными ресурсами. Но прежде чем официально подписывать договоренности, нужно определить:

После определения вышеуказанных границ, подписывается акт разграничения балансовой принадлежности тепловых сетей и разграничения их эксплуатационной ответственности.

Особенности заключения акта

Чтобы договоренность о размежевании обязанностей по путям снабжения ресурсами (в данном случае теплосети), имела законную силу, нужно обратить внимание на особенности его заключения:

1. Договор заключается в письменной форме между двумя сторонами, одной из которых является ресурсопоставляющая организация, другой – управляющая компания, выступающая от имени потребителей многоквартирных домов.
2. Акт заключается в трех экземплярах. По одному документу должно быть на руках у обеих сторон, а третий у компании, которая будет выступать в качестве посредника во время возникающих споров.
3. Акт балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности – это технический документ, форма отображения договоренности, заключающийся в обязательном порядке при подписании договора теплоснабжения.

Если договор по теплоснабжению не будет содержать условия об обеспечении, содержании и безопасности эксплуатации сетей, приборов и оборудования, то он будет признан ничтожным.

Стороны заключения договора

1 сторона	Теплоснабжающая компания	Правила организации теплоснабжения в Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства РФ от 8 августа 2012 г. N 808, свидетельствуют, что статус единой теплоснабжающей компанией присваивается решением федерального органа исполнительной власти (в отношении городов с населением 500 тысяч человек и более) или органа местного самоуправления при утверждении схемы теплоснабжения поселения, городского округа. Данная схема, в обязательном порядке должна быть с указанием границ зоны действия компании, которые, в свою очередь, определяются границами системы теплоснабжения.
2 сторона	Потребитель тепловой энергии	Обычно, это выступающая от имени жильцов многоквартирного дома управляющая компания или товарищество собственников жилья, которое берет на себя ответственность принять и оплатить тепловую энергию и теплоноситель, а также строго соблюдать режим потребления тепловой энергии.

Теплоснабжающая компания

Для того чтобы теплоснабжающая компания получила права на свою деятельность и соответствующее решение со стороны органов государственной власти или местного самоуправления, ей необходимо соответствовать неким критериям:

• Иметь право собственности на источник тепловой энергии и тепловые сети, расположенные на территории своей деятельности;
• Иметь соответствующий нормам законодательства размер капитала;
• Иметь возможность осуществления надежного теплоснабжения.

Государственные компетентные органы вправе осведомиться о данных критериях теплоснабжающей компании и перед принятием решения возложить на нее определенную задачу.

В чем суть договора теплоснабжения

Согласно с содержанием Федерального закона «О теплоснабжении» и Постановлению Правительства РФ от 8 августа 2012 г. N 808 «Об организации теплоснабжения в Российской Федерации и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации», договор теплоснабжения – это договоренность между теплоснабжающей организацией, обязующейся поставить тепловую энергию и/или теплоноситель, и потребителем тепловой энергии, который обязан принять и оплатить тепловую энергию и/или теплоноситель, соблюдая режим потребления тепловой энергии.

Обязательными условиями при подписании договора о взаимодействии и поставке тепловой энергии являются:

Договор о взаимодействии при поставке тепловой энергии потребителям многоквартирных домов оформляется в двух экземплярах, по одному для каждой подписавшей его стороны.

Подводя итоги вышесказанному, следует еще раз заметить необходимость заключения акта, который разграничивает балансовую принадлежность тепловых сетей и эксплуатационную ответственность сторон. Именно этот документ придет на помощь в холодные зимние дни, когда нужно будет определить ответственного за ремонт сетей теплоснабжения. К тому же он сможет доказать достоверность и обоснованность трат во время финансовой отчётности подотчетного лица, у которого на балансе находится данный участок.